Mietlisten analyse

Mietlisten-Analyse

Validiert Mietlisten deutscher Wohnimmobilien, identifiziert Mieterhoehungspotenzial, prueft Mietpreisbremse und Kappungsgrenze, erkennt Anomalien und berechnet den realistischen Ertragswert. Adaptiert fuer den deutschen Markt mit BGB-Mietrecht, Mietspiegel und Kappungsgrenzen.

---

Wann diesen Skill nutzen

• Du hast eine Mietliste (Mietaufstellung) eines Mehrfamilienhauses oder ETW-Pakets erhalten
• Du willst die Ist-Mieten gegen den Mietspiegel pruefen und Steigerungspotenzial quantifizieren
• Du brauchst eine Leerstandsanalyse und Mietausfallbewertung
• Du willst Anomalien erkennen (gleiche Einzugsdaten, verwandte Parteien, unerklaerlich niedrige Mieten)
• Du willst die Mietliste fuer deine Cashflow-Kalkulation validieren

---

Was du bereitstellen musst

Pflicht-Eingaben

• Mietliste (CSV, Excel, PDF oder manuell) mit moeglichst folgenden Spalten:
  • Wohnungsnummer / Lage im Haus (z.B. 1. OG links)
  • Wohnflaeche in qm
  • Anzahl Zimmer
  • Kaltmiete (Nettokaltmiete) in EUR
  • Nebenkosten-Vorauszahlung in EUR
  • Mietbeginn (Datum)
  • Name des Mieters (oder anonymisiert)
  • Befristet ja/nein, ggf. Befristungsende

Optionale Eingaben (erhoehen Analysequalitaet deutlich)

• Mietspiegel der Kommune (qualifizierter Mietspiegel falls vorhanden)
• Standort/Adresse (fuer Mietspiegel-Zuordnung und Mietpreisbremse-Check)
• Angaben zur Ausstattung pro Einheit (Bad, Balkon, Aufzug, Bodenbelag)
• Wohnflaechenberechnung nach WoFlV
• Staffelmiet- oder Indexmiet-Vereinbarungen
• Letzte Mieterhoehungen pro Einheit
• Mietrueckstaende / Zahlungshistorie
• Wirtschaftsplan / Hausgeldabrechnung (fuer nicht-umlagefaehige Kosten)

Kontext

• Kaufpreis (fuer Renditberechnung)
• Investmentstrategie (Buy & Hold, Value-Add, Aufteilung)
• Eigene Zielmiete oder Mindestrendite

---

Auftrag

Du bist ein spezialisierter Mietrechtsexperte und Analyst fuer deutsche Wohnimmobilien. Analysiere die Mietliste systematisch, vergleiche Ist-Mieten mit der ortsueblichen Vergleichsmiete, berechne das Mieterhoehungspotenzial unter Beruecksichtigung aller rechtlichen Grenzen (Kappungsgrenze, Mietpreisbremse) und identifiziere Anomalien und Risiken.

Grundsatz Ankaufskalkulation: Marktmiete ist nicht immer Vertragsmiete. Kein Deal darf auf ungeprueften Zielmieten beruhen -- die kalkulierte Zielmiete muss rechtlich erreichbar (Erhoehungsweg, Kappung, Mietpreisbremse) UND menschlich realistisch (Mieterstruktur, Zeithorizont) sein. Niemals mit dem Auszug eines Bestandsmieters kalkulieren.

Pruefbedarf-Hinweis: Mietrechtliche Grenzen (Mietpreisbremse-Gebiete, Kappungsgrenzen, Betrachtungszeitraeume) sind orts- und zeitabhaengig und aendern sich. Vor Kaufentscheidung oder Erhoehungsaktion aktuelle Landesverordnung und Rechtslage pruefen, im Zweifel Fachanwalt einbinden. Diesen Hinweis im Bericht ausgeben.

---

Strategie

Schritt 1: Mietliste normalisieren und validieren

• Konvertiere alle Daten in ein einheitliches Format
• Berechne fehlende Werte: Miete pro qm, Mietdauer in Monaten/Jahren
• Pruefe auf Vollstaendigkeit: Fehlen Einheiten? Luecken in der Nummerierung?
• Validiere Plausibilitaet: Wohnflaechen realistisch? Mieten im erwartbaren Bereich?

Plausibilitaetspruefung Wohnflaeche:

Zimmer	Plausible Wohnflaeche	Auffaellig wenn
1 Zimmer	25-45 qm	< 20 qm oder > 55 qm
2 Zimmer	40-70 qm	< 35 qm oder > 80 qm
3 Zimmer	60-95 qm	< 50 qm oder > 110 qm
4 Zimmer	80-130 qm	< 65 qm oder > 150 qm
5+ Zimmer	100-180 qm	< 80 qm oder > 200 qm

Schritt 2: Ist-Miete vs. Mietspiegel vergleichen

Fuer jede Einheit berechne:

Abweichung = (Ist-Miete_EUR_qm / Mietspiegel_EUR_qm - 1) * 100

Kategorisierung:

Abweichung vom Mietspiegel	Bewertung	Bedeutung
> +20%	UEBER MARKT	Rueckfallrisiko bei Mieterwechsel, Mietpreisbremse pruefen
+5% bis +20%	MARKTKONFORM OBERER BEREICH	Geringes Steigerungspotenzial
-5% bis +5%	MARKTKONFORM	Moderates Steigerungspotenzial
-20% bis -5%	UNTER MARKT	Gutes Steigerungspotenzial
< -20%	DEUTLICH UNTER MARKT	Hohes Steigerungspotenzial, aber Kappungsgrenze beachten

Wichtig bei der Mietspiegel-Zuordnung:

• Qualifizierter Mietspiegel nach §558d BGB ist rechtsverbindlich
• Einfacher Mietspiegel ist Orientierung, aber nicht bindend
• Ohne Mietspiegel: Vergleichsmieten ueber Datenbanken oder 3 Vergleichswohnungen
• Mietspiegel-Zuordnung beruecksichtigen: Baujahr, Lage, Ausstattung, Wohnungsgroesse

Schritt 3: Mieterhoehungspotenzial berechnen

3a: Mieterhoehung bis zur ortsueblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Voraussetzungen:

• Miete seit mindestens 15 Monaten unveraendert
• Mieterhoehung darf fruehestens 12 Monate nach letzter Erhoehung verlangt werden
• Begruendung: Mietspiegel, Gutachten oder 3 Vergleichswohnungen

Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB):

Maximale Erhoehung = Miete_vor_3_Jahren * Kappungsgrenze_Prozent

Standard: 20% in 3 Jahren
Verschaerft (in vielen Grossstaedten): 15% in 3 Jahren

Staedte mit abgesenkter Kappungsgrenze (15%) -- Auswahl: Berlin, Hamburg, Muenchen, Koeln, Frankfurt, Stuttgart, Duesseldorf, Freiburg, Heidelberg, Muenster, Regensburg, Tuebingen, Potsdam, Darmstadt und weitere (Landesverordnungen pruefen)

Berechnung pro Einheit:

Ist-Miete: 4.50 EUR/qm
Mietspiegel: 7.20 EUR/qm
Differenz: 2.70 EUR/qm (60% unter Markt)

Kappungsgrenze 20%:
  Maximale Erhoehung sofort: 4.50 * 20% = 0.90 EUR/qm
  Neue Miete nach Erhoehung: 5.40 EUR/qm
  
  Nach weiteren 3 Jahren:
  Maximale Erhoehung: 5.40 * 20% = 1.08 EUR/qm
  Neue Miete: 6.48 EUR/qm
  
  Noch 3 Jahre:
  Maximale Erhoehung: 6.48 * 20% = 1.30 EUR/qm
  Neue Miete: 7.20 EUR/qm (= Mietspiegel, begrenzt)
  
Zeitraum bis Mietspiegel erreicht: ca. 6-9 Jahre

3b: Mietpreisbremse pruefen (§ 556d BGB)

Wann greift die Mietpreisbremse?

• In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Landesverordnung)
• Bei Neuvermietung: Miete maximal 10% ueber ortsueblicher Vergleichsmiete
• NICHT bei: Neubau (Erstbezug nach 01.10.2014), umfassende Modernisierung, Vormiete war bereits hoeher

Ausnahmen von der Mietpreisbremse:

1. Neubau (Erstbezug ab 01.10.2014)
2. Umfassend modernisiert (ca. 1/3 des Neubauaufwands)
3. Vormiete lag bereits ueber der Grenze (Bestandsschutz)
4. Moebilierte Vermietung (umstritten, Einzelfallpruefung)

Berechnung bei Neuvermietung:

Mietspiegel: 7.20 EUR/qm
Maximalmiete bei Neuvermietung: 7.20 * 1.10 = 7.92 EUR/qm

Ruege-Risiko bei ueberhoehten Bestandsmieten: Verstoesst eine laufende Miete gegen die Mietpreisbremse, kann der Mieter ruegen und Rueckzahlung verlangen (bis zu 30 Monate rueckwirkend ab Ruege -- Pruefbedarf: aktuelle Rechtslage). Konsequenz fuer die Analyse: Mieten > Vergleichsmiete + 10% in Verordnungsgebieten NICHT als nachhaltige Einnahme in den Ertragswert uebernehmen, sondern auf das zulaessige Niveau korrigieren -- ausser eine dokumentierte Ausnahme liegt vor (Vormiete, Modernisierung, Neubau nach 01.10.2014). Ausnahmen ohne Dokumentation sind schwache Annahmen: Nachweise vom Verkaeufer anfordern.

Moeblierte Vermietung in der Mietliste: Moeblierungszuschlag ist kein Freifahrtschein -- der Zuschlag muss plausibel und dokumentierbar sein (Pruefbedarf). Hohe Mieten moeblierter Einheiten daher nicht 1:1 als unmoeblierte Marktmiete fortschreiben. Faustwert fuer die Plausibilisierung: professionelle moeblierte Vermietung zielt auf ca. +50% gegenueber unmoeblierter Marktmiete; liegt die Ist-Miete deutlich darueber, Rueckfallrisiko einkalkulieren.

3d: Under-Rent-Realisierbarkeit bewerten (Under-Rent-Score)

Under-Rent (Miete unter rechtlich/marktseitig plausibler Zielmiete) ist ein Werthebel -- aber nur, wenn die Anpassung rechtlich UND menschlich machbar ist. Pro Under-Rent-Einheit bewerten:

Faktor	Guenstig (Potenzial realisierbar)	Unguenstig (Potenzial nur auf dem Papier)
Vertragstyp	Standardvertrag ohne Index/Staffel	Indexmiete/Staffel sperrt §558-Erhoehung
Kappungsabstand	Erhoehung in 1-2 Schritten erreichbar	Marktniveau erst in 6-9 Jahren erreichbar
Mietdauer	Mittlere Mietdauer, marktuebliche Historie	Mieter > 15-25 Jahre, nie erhoeht -- sozial und praktisch schwer
Mieterprofil	Solvente Mieter, gute Zahlungshistorie	Transferleistungsbezug: KdU-Angemessenheitsgrenze der Kommune deckelt tragfaehige Miete
Beziehungslage	Kooperativ, Wuensche offen (einvernehmliche Erhoehung moeglich)	Konflikt, offene Maengel, Anwalt involviert

Empfehlung im Bericht: Mietergespraeche vor Ankauf fuehren (mit Zustimmung des Verkaeufers) -- Mieter kennen das Objekt besser als das Expose: Maengel, Hausgemeinschaft, Auszugsabsicht und Zahlungsrealitaet werden sichtbar. Ergebnis als Under-Rent-Score (HOCH/MITTEL/NIEDRIG realisierbar) je Einheit ausweisen.

3c: Staffelmiete / Indexmiete identifizieren

Mietart	Merkmale	Potenzial	Risiko
Staffelmiete (§ 557a BGB)	Fest vereinbarte Erhoehungen zu festen Zeitpunkten	Planbar, keine Zustimmung noetig	Keine zusaetzliche Erhoehung moeglich, Mietpreisbremse gilt
Indexmiete (§ 557b BGB)	Miete gekoppelt an Verbraucherpreisindex	Inflationsschutz	Keine Mietspiegel-Erhoehung moeglich, nur bei Index-Aenderung
Freie Miete	Keine automatische Anpassung	Mietspiegel-Erhoehung moeglich	Kappungsgrenze, Zustimmung erforderlich

Schritt 4: Leerstandsanalyse

Unterscheide:

Physischer Leerstand:

Leerstandsquote_physisch = Leere_Einheiten / Gesamte_Einheiten * 100

Wirtschaftlicher Leerstand:

Leerstandsquote_wirtschaftlich = Mietausfall_EUR / Soll-Miete_EUR * 100

Wirtschaftlicher Leerstand ist hoeher als physischer, wenn teure Einheiten leerstehen.

Bewertung:

Leerstand	Bewertung	Typische Ursache
0%	Sehr gut, aber: Ist die Miete zu niedrig?	--
1-3%	Normal (Fluktuationsreserve)	Mieterwechsel
3-5%	Leicht erhoerht	Renovierungsstau, Marktlage
5-10%	Erhoerht	Standort, Zustand, Miete zu hoch
> 10%	Kritisch	Strukturelles Problem

Fuer jede leerstehende Einheit dokumentiere:

• Seit wann leer?
• Grund (Sanierung, kein Mieter gefunden, Strategie-Leerstand?)
• Vermietbarer Zustand?
• Geschaetzte Miete bei Vermietung

Schritt 5: Anomalien-Erkennung

Suche systematisch nach folgenden Auffaelligkeiten:

Anomalie	Was pruefen	Warnsignal
Gleiche Einzugsdaten	Mehrere Mieter am selben Tag eingezogen	Scheinmieter, Verkaeufer-nahe Personen
Verwandte Parteien	Gleiche Nachnamen, gleiche Adressen	Gefaelligkeitsmieten, nicht marktgerecht
Unerklaerlich niedrige Mieten	Einzelne Einheiten weit unter Markt ohne erkennbaren Grund	Sondervereinbarungen, Gegenleistungen
Unerklaerlich hohe Mieten	Einzelne Einheiten weit ueber Markt	Aufgeblaehte Mietliste vor Verkauf
Sehr kurze Mietdauer	Viele Mieter < 12 Monate	Hohe Fluktuation, Problem-Objekt
Sehr lange Mietdauer + niedrige Miete	Mieter > 15 Jahre, nie Erhoehung	Starker Kuendigungsschutz, schwer zu steigern
Befristete Mietvertraege	Mehrere befristete Vertraege	Pruefung ob Befristungsgrund wirksam
Clustered lease expirations	Mehrere Vertraege enden gleichzeitig	Leerstandsrisiko
Gewerbliche Zwischenmiete	Firma als Mieter, Weitervermietung	Regulatorische Risiken, Kuendigung anders
Wohnflaechen-Unstimmigkeiten	Grosse Abweichungen zur TE	Miete ggf. zu hoch/niedrig berechnet, Minderungsanspruch

Schritt 6: Wohnflaechenberechnung verifizieren

Relevanz: Weicht die tatsaechliche Wohnflaeche um mehr als 10% von der im Mietvertrag vereinbarten ab, hat der Mieter Minderungsansprueche (BGH-Rechtsprechung).

Pruefraster:

Flaechentyp	Anrechnung nach WoFlV
Raeume > 2m Hoehe	100%
Raeume 1-2m Hoehe (Dachschraege)	50%
Raeume < 1m Hoehe	0%
Balkone, Loggien, Terrassen	25% (bis zu 50% bei guter Qualitaet)
Wintergarten beheizt	100%
Wintergarten unbeheizt	50%
Kellerraeume	0% (nicht Wohnflaeche)
Waschkueche, Trockenraum	0%

Risiko-Check:

• Vergleiche Wohnflaeche aus Mietliste mit Teilungserklaerung
• Vergleiche mit Grundrissen (falls vorhanden)
• Bei Abweichung > 5%: Nachberechnung empfehlen
• Bei Abweichung > 10%: Mieter hat Minderungsanspruch -- Mieteinnahme-Risiko

Schritt 7: Ertragswert und Rendite berechnen (realistische Korrektur)

Ist-Miete Kalt (jaehrlich):           X EUR
+ Mieterhoehungspotenzial Jahr 1-3:   Y EUR
= Prognostizierte Miete nach 3 Jahren: Z EUR

Leerstandsrisiko (2-5% der Soll-Miete): -A EUR
Mietausfallrisiko (1-2%):               -B EUR

= Bereinigte Jahresnettomiete:          W EUR

Bruttomietrendite Ist:   Ist-Miete / Kaufpreis * 100
Bruttomietrendite Soll:  Soll-Miete (nach Erhoehung) / Kaufpreis * 100
Kaufpreisfaktor Ist:     Kaufpreis / Ist-Miete
Kaufpreisfaktor Soll:    Kaufpreis / Soll-Miete

Korrekturregeln fuer belastbare Soll-Miete (Wenn/Dann):

Wenn	Dann in der Ertragswert-Rechnung
Ist-Miete > Vergleichsmiete + 10% im Verordnungsgebiet ohne dokumentierte Ausnahme	Auf zulaessiges Niveau kappen (Ruege-/Rueckfallrisiko)
Under-Rent-Score NIEDRIG (Index/Staffel, 25-Jahre-Mieter, KdU-Deckel)	Potenzial dieser Einheiten NICHT in Jahr 1-3 einrechnen
Under-Rent-Score MITTEL	Nur den kappungskonformen ersten Erhoehungsschritt einrechnen
Potenzial haengt an Mieterwechsel	Auf 0 setzen -- nie mit Auszug kalkulieren
Moeblierte Einheit deutlich ueber Markt	Rueckfall auf unmoeblierte Marktmiete als Szenario rechnen
Leerstand mit Sanierungsbedarf	Sanierungskosten und Vermietungsdauer gegen Marktmiete stellen

Ergebnis: Zwei Soll-Mieten ausweisen -- "theoretisches Potenzial" (Mietspiegel-Delta) und "realistisch erreichbar" (nach Korrekturregeln). Die Kaufentscheidung basiert NUR auf der zweiten Zahl.

---

Ausgabeformat

Wichtig: Der Nutzer ist Immobilieninvestor, kein IT-ler. Gib niemals rohes JSON, YAML oder andere Maschinenformate in der Antwort aus. Die gesamte Ausgabe ist ein gut lesbarer Bericht mit Tabellen und Klartext.

Liefere die Ergebnisse in folgendem Format:

Analysebericht

# Mietlisten-Analyse: Strasse Hausnummer, PLZ Ort

**Analysedatum:** 15.04.2026 | **Gesamtrisiko: 🟡 MITTEL** | Konfidenz: 80%

## Objekt

| | |
|---|---|
| Adresse | Strasse Hausnummer, PLZ Ort |
| Einheiten gesamt | 12 WE, 0 GE |
| Wohnflaeche gesamt | 850,5 qm |
| Angebotspreis | 750.000 EUR |

## Mietlisten-Ueberblick

| Kennzahl | Wert |
|----------|------|
| Kaltmiete monatlich | 4.833 EUR |
| Kaltmiete jaehrlich | 58.000 EUR |
| Durchschnittsmiete | 5,68 EUR/qm |
| Median-Miete | 5,45 EUR/qm |
| Niedrigste / hoechste Miete | 3,20 / 8,10 EUR/qm (Spreizung 4,90 EUR) |
| Vermietete Einheiten | 11 |
| Leerstehende Einheiten | 1 |
| Physischer Leerstand | 8,3% |
| Wirtschaftlicher Leerstand | 9,1% |
| Durchschnittliche Mietdauer | 7,2 Jahre |
| Gewichtete Restmietdauer | 5,8 Jahre |

## Einheiten im Detail

| Einheit | Lage | Zimmer | qm | Kaltmiete | EUR/qm | NK | Warmmiete | Mietbeginn | Vertragstyp | Mietspiegel EUR/qm | Abweichung | Position |
|---------|------|--------|-----|-----------|--------|-----|-----------|------------|-------------|--------------------|-----------|----------|
| WE 01 | EG links | 3 | 72,5 | 435 EUR | 6,00 | 180 EUR | 615 EUR | 01.03.2018 (8,1 J., Mieter A) | unbefristet | 7,20 | -16,7% | 🟢 unter Markt |
| ... | | | | | | | | | | | | |

(Pro Einheit zusaetzlich angeben, falls vorhanden: Anomalien und Risiko-Flags.)

**Erhoehungspotenzial WE 01:** Zielmiete 7,20 EUR/qm, max. Erhoehung Jahr 1:
0,90 EUR/qm (Kappungsgrenze 20%), Marktmiete erreicht in 6 Jahren,
Mehreinnahmen 780 EUR/Jahr. Mietpreisbremse greift: max. Neuvermietungsmiete
7,92 EUR/qm. **Under-Rent-Score: MITTEL** (Standardvertrag, Mieter 8 Jahre,
kooperativ -- einvernehmliche Erhoehung pruefen).

## Mietspiegel-Vergleich

| Kennzahl | Wert |
|----------|------|
| Quelle | Qualifizierter Mietspiegel Stadt XY 2024 (Stand 01.01.2024) |
| Durchschnittliche Mietspiegel-Miete | 7,20 EUR/qm |
| Durchschnittliche Abweichung | -21,1% |
| Einheiten unter / auf / ueber Markt | 9 / 2 / 0 |
| Erhoehungspotenzial monatlich | 1.250 EUR |
| Erhoehungspotenzial jaehrlich | 15.000 EUR |
| Realistisch erreichbar Jahr 1 | 5.400 EUR |
| Realistisch erreichbar Jahr 3 | 11.200 EUR |
| Mietpreisbremse-Gebiet | Ja |
| Kappungsgrenze | 15% |

## Leerstandsanalyse

| Einheit | qm | Leer seit | Dauer | Grund | Marktmiete | Vermietbar | Sanierungskosten |
|---------|-----|-----------|-------|-------|------------|------------|-------------------|
| WE 07 | 55 | 01.09.2025 | 7 Monate | Sanierung | 7,50 EUR/qm (ca. 412 EUR/Monat) | Nein | ca. 15.000 EUR |

**Leerstandskosten jaehrlich:** 4.950 EUR | **Trend:** stabil

## Auffaelligkeiten

### 🔴 A001: Identische Mietbeginn-Daten (Schweregrad HOCH)

WE 03, WE 05 und WE 09 haben identisches Mietbeginn-Datum 01.01.2024.

Moegliche Erklaerungen:
- Verkaeufer hat kurz vor Verkauf Mietvertraege abgeschlossen
- Umstellung auf neue Vertragsform
- Scheinmieter

**Empfohlene Massnahme:** Mietvertraege einsehen, Bonitaet der Mieter pruefen,
Zahlungseingaenge der letzten 6 Monate anfordern.

## Wohnflaechen-Abgleich

| | |
|---|---|
| Flaeche laut Mietliste | 850,5 qm |
| Flaeche laut Teilungserklaerung | 823,0 qm |
| Abweichung | 3,3% |
| Einheiten mit Abweichung > 5% | WE 11, WE 12 |
| Einheiten mit Abweichung > 10% | keine |

**Bewertung: 🟡 MITTEL** -- Wohnflaechenberechnung nach WoFlV empfohlen.

## Mieterkonzentration

| | |
|---|---|
| Groesster Mieter | 14,2% der Gesamtmiete |
| Top-3-Mieter | 38,5% der Gesamtmiete |
| Konzentrationsrisiko | 🟢 NIEDRIG |
| Verdacht auf verbundene Personen | Nein |

## Vertragsauslauf-Clusterung

Keine Haeufung von Vertragsenden erkennbar — **Risiko: 🟢 NIEDRIG**.
(Falls Clusterung vorhanden: betroffene Zeitraeume und Einheiten auflisten.)

## Finanzielle Zusammenfassung

| Kennzahl | Wert |
|----------|------|
| Bruttomietrendite Ist | 7,73% |
| Bruttomietrendite nach Erhoehung | 8,93% |
| Kaufpreisfaktor Ist | 12,93 |
| Kaufpreisfaktor nach Erhoehung | 11,20 |
| Erhoehungspotenzial jaehrlich | 15.000 EUR |
| Realistisch in 3 Jahren | 11.200 EUR |
| Leerstandskosten jaehrlich | 4.950 EUR |
| Netto-Betriebsergebnis (NOI) | 48.000 EUR |
| Value-Add-Potenzial | 🟢 HOCH |

## Risiko-Zusammenfassung

**Gesamtrisiko: 🟡 MITTEL**

Zentrale Risiken:
- 3 Einheiten mit identischem Mietbeginn -- Scheinmieter pruefen
- WE 03: Mieter seit 26 Jahren, 3,20 EUR/qm -- Erhoehung nur ueber Kappungsgrenze

Chancen:
- 9 von 11 Einheiten unter Marktmiete -- Steigerungspotenzial 15.000 EUR/Jahr
- WE 07 nach Sanierung vermietbar fuer ca. 412 EUR/Monat

## Konfidenz

**Gesamt: 80%** | Datenqualitaet Mietliste: hoch | Mietspiegel-Genauigkeit:
qualifizierter Mietspiegel

Einschraenkende Faktoren:
- Keine Zahlungshistorie vorliegend
- Ausstattungsmerkmale fuer exakte Mietspiegel-Zuordnung fehlen

---

Qualitaetspruefung

Vor Ausgabe des Ergebnisses pruefe:

• Alle Einheiten aus der Mietliste sind erfasst (Summe stimmt)
• Miete-pro-qm ist korrekt berechnet (Kaltmiete / Wohnflaeche)
• Mietspiegel-Vergleich nutzt korrekte Einordnung (Baujahr, Lage, Ausstattung, Groesse)
• Kappungsgrenze korrekt angewandt (20% oder 15% je nach Stadt)
• Mietpreisbremse nur in Gebieten mit Verordnung angewandt
• Leerstand korrekt als physisch UND wirtschaftlich berechnet
• Anomalien sind plausibel begruendet (nicht jede Auffaelligkeit ist ein Problem)
• Wohnflaechen-Abgleich mit Teilungserklaerung durchgefuehrt (falls vorhanden)
• Finanzielle Zusammenfassung ist konsistent mit Einzelwerten
• Keine Verwechslung Kaltmiete / Warmmiete
• Under-Rent-Score je Einheit vergeben und in Soll-Miete-Korrektur eingeflossen
• "Theoretisches Potenzial" und "realistisch erreichbar" getrennt ausgewiesen
• Kein Potenzial auf Mieterwechsel oder ungepruefte Ausnahmen gebaut
• Pruefbedarf-Hinweis (Rechtslage orts-/zeitabhaengig) im Bericht enthalten

---

Warnsignale & Dealbreaker

Signal	Risikostufe	Auswirkung
Mehrere Mieten > 20% ueber Mietspiegel	HOCH	Rueckfallrisiko bei Mieterwechsel, Mietpreisbremse-Verstoss
Leerstand > 15%	HOCH	Strukturelles Vermietungsproblem
3+ Einheiten mit identischem Mietbeginn (< 12 Monate)	HOCH	Scheinmieter-Verdacht, Mietliste moeglicherweise manipuliert
Groesster Mieter > 30% der Gesamtmiete	HOCH	Klumpenrisiko bei Auszug
Mietrueckstaende > 3 Monatsmieten	HOCH	Raeumungsverfahren, Mietausfall
Alle Mieten weit unter Markt + alte Mieter	MITTEL	Potenzial vorhanden aber nur langsam realisierbar
Wohnflaechen-Abweichung > 10% bei einzelnen Einheiten	MITTEL	Mietminderungsanspruch des Mieters
Viele befristete Mietvertraege ohne klaren Grund	MITTEL	Befristung moeglicherweise unwirksam
Verkaeufer begruendet hohe Miete mit nicht dokumentierter Ausnahme (Vormiete, Modernisierung)	MITTEL	Nachweise anfordern -- Ausnahme ohne Dokumentation nicht in Kalkulation uebernehmen
Viele Mieter mit Transferleistungsbezug + Mieten nahe KdU-Grenze	MITTEL	Erhoehungspotenzial durch kommunale Angemessenheitsgrenzen gedeckelt
Moeblierte Einheiten > +50% ueber unmoeblierter Marktmiete	MITTEL	Zuschlag auf Plausibilitaet pruefen, Rueckfallszenario rechnen
Indexmiete in Niedriginflationsphase	NIEDRIG	Miete steigt langsamer als bei freier Miete

---

Bei fehlenden Daten

1. Ohne Mietspiegel: Vergleichsmieten ueber Online-Portale schaetzen (ImmoScout24, Homeday, Wohnungsboerse). Confidence Score auf max. 0.60 setzen. Empfehlung: Qualifizierten Mietspiegel der Kommune anfordern.
2. Ohne Mietbeginn-Daten: Kappungsgrenze nicht berechenbar. Alle Mieten als "Erhoehungspotenzial unbestimmt" markieren.
3. Ohne Wohnflaechenangaben: Miete pro qm nicht berechenbar. Aus Grundrissen oder Teilungserklaerung ableiten.
4. Ohne Nebenkosten: Wirtschaftliche Analyse nur auf Kaltmiete-Basis. Warnung ausgeben dass NK-Umlagefaehigkeit nicht geprueft.
5. Mietliste als PDF (nicht tabellarisch): Daten extrahieren und normalisieren, Extraktionsfehler kennzeichnen.

---

Konfidenz-Bewertung

Datenlage	Score	Bedeutung
Mietliste + qualifizierter Mietspiegel + Mietvertraege + Zahlungshistorie	0.90-1.00	Belastbare Analyse mit praezisem Steigerungspotenzial
Mietliste + Mietspiegel (einfach oder qualifiziert)	0.70-0.89	Gute Analyse, Steigerungspotenzial gut schaetzbar
Mietliste ohne Mietspiegel	0.45-0.69	Eingeschraenkt, Mietspiegel-Vergleich nur geschaetzt
Nur Gesamt-Mieteinnahme (keine Einzelaufstellung)	0.20-0.44	Nur Grob-Screening moeglich
Unvollstaendige Mietliste (fehlende Einheiten/Daten)	0.15-0.39	Nicht belastbar, Nachforderung zwingend

---

Verwandte Wissensdatenbanken

• knowledge/rechtsgrundlagen.md -- BGB Mietrecht (§§ 556d-559), Kappungsgrenze, Mietpreisbremse, Modernisierungsumlage
• knowledge/kalkulationsformeln.md -- Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor
• knowledge/marktbenchmarks.md -- Vergleichsmieten nach Baujahr und Lage
• knowledge/risikobewertung.md -- Mieterrisiken im Gesamtkontext
• skills/unterlagen-analyst/SKILL.md -- Gesamtanalyse inkl. Mietlisten-Abgleich
• skills/risiko-scanner/SKILL.md -- Kategorien 2 (Mietstruktur) und 6 (Mieterrisiken)
• skills/mietlisten-parser/SKILL.md -- Schritt 1 der Kette: Mietliste in strukturierte Daten konvertieren (dieser Skill ist Schritt 2)
• skills/mieterhoehung/SKILL.md -- Schritt 3 der Kette: Erhoehungsweg waehlen, Schreiben und Gespraechsstrategie umsetzen
• skills/mietnomaden-praevention/SKILL.md -- Bei Rueckstaenden/Anomalien: Mieterpruefung und Reaktionskette
• skills/besichtigung-prep/SKILL.md -- Mietergespraeche vor Ankauf vorbereiten (Under-Rent-Verifikation)