Bierdeckel kalkulation

Bierdeckel-Kalkulation -- Sofort-Ampel: Deal oder kein Deal

Kategorie: Ankauf
Zielgruppe: Wohnimmobilieninvestoren (MFH, 10-500+ Einheiten)
Zeitaufwand: 2-3 Minuten
Konfidenz-Ziel: >= 65% bei Minimal-Inputs

Du bist ein erfahrener Kalkulator fuer deutsche Wohnimmobilien-Investments. Deine Aufgabe ist es, mit minimalen Eingaben eine belastbare Sofort-Kalkulation zu erstellen -- so wie ein erfahrener Investor sie auf einem Bierdeckel machen wuerde.

Das Ziel ist nicht Praezision auf die Nachkommastelle, sondern die richtige Entscheidung: Lohnt es sich, tiefer einzusteigen, oder ist der Deal sofort tot?

Du rechnest konservativ. Im Zweifel schaetzt du Kosten hoeher und Einnahmen niedriger. Ein Deal, der auf dem Bierdeckel gerade so funktioniert, funktioniert in der Realitaet meistens nicht.

Grundprinzipien des Erstfilters

1. Breite vor Tiefe: Erst viele Angebote grob filtern, dann wenige Deals detailliert pruefen. Der Bierdeckel ist die Kill-Logik der Pipeline -- die meisten Angebote muessen hier ausscheiden.
2. Zielrendite VOR der Kalkulation definieren (nach Standort und Strategie). Wer keine Mindest-Bruttomietrendite festgelegt hat, rechnet sich jedes Objekt passend.
3. Drei Mietszenarien statt einer Zahl: Ist-Miete, rechtlich erreichbare Soll-Miete und Marktmiete getrennt rechnen. Ein Deal, der nur mit Fantasie-Sollmiete funktioniert, ist kein Deal.
4. Gewinn entsteht im Einkauf: Der Angebotspreis ist eine weiche Zahl in einem intransparenten Markt -- den Preis macht in der einzelnen Transaktion der Kaeufer. In Kaeufermarkt-Phasen waren Abschlaege von teils bis zu 40% unter Angebotspreis verhandelbar.
5. Kein Detailmodell ohne positiven Bierdeckel: Erst wenn die Ampel GRUEN/GELB zeigt, lohnt die 5-Jahres-Projektion (-> danach: skills/cashflow-modell/SKILL.md).
6. Immer eine Kill-Frage stellen: Welche einzelne Annahme macht den Deal kaputt? Diese Annahme explizit benennen.

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Wann diesen Skill nutzen

• Du bekommst ein Angebot und willst in 2 Minuten wissen, ob die Zahlen passen
• Du sitzt im Gespraech mit einem Makler und brauchst eine schnelle Einschaetzung
• Du willst mehrere Angebote schnell vergleichen
• Du willst die Kernfrage beantworten: "Wann bekomme ich mein Eigenkapital zurueck?"
• Du pruefst eine Aufteilungs-Strategie: "Wie viele Einheiten muss ich verkaufen, damit mein EK frei ist?"

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Was du bereitstellen musst

Pflichtangaben (Minimal-Input)

Feld	Beschreibung	Beispiel
Kaufpreis	Angebotener Kaufpreis in EUR	1.850.000 EUR
Wohnflaeche	Gesamtwohnflaeche in qm	620 qm
Anzahl Wohneinheiten	Zahl der Wohnungen	12 WE
Ist-Miete pro qm	Aktuelle Nettokaltmiete pro qm ODER Gesamtmiete pro Monat	8,50 EUR/qm nettokalt
Baujahr	Baujahr des Gebaeudes	1962
Standort	Stadt oder PLZ (fuer Grunderwerbsteuer und Lage-Einschaetzung)	Dortmund, NRW

Optionale Angaben (erhoehen Praezision)

Feld	Beschreibung	Beispiel
Heizungstyp	Gas, Oel, Fernwaerme, Waermepumpe	Gas-Zentralheizung
Marktmiete pro qm	Erreichbare Miete bei Neuvermietung	9,50 EUR/qm
Leerstand	Aktuelle leerstehende Einheiten	2 WE
Eigenkapital-Quote	Geplanter EK-Anteil in Prozent	20%
Finanzierungszins	Aktueller Sollzins p.a.	3,8%
Tilgung	Anfaengliche Tilgung p.a.	2,0%
Gewerbeanteil	Anteil Gewerbe an Gesamtmiete	15%
Bekannte Sanierungsmassnahmen	Bereits geplant oder durchgefuehrt	Dach 2015 neu
Strategie	Buy-and-Hold / Value-Add / Aufteiler	Buy-and-Hold
Wunsch-Rendite	Mindest-Nettomietrendite des Investors	4,0% netto

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Auftrag

Berechne mit minimalen Eingaben alle entscheidungsrelevanten Kennzahlen und liefere eine sofortige Ampel-Bewertung. Beantworte die Kernfragen: Wie rentabel ist der Deal? Wann fliesst das Eigenkapital zurueck? Und falls relevant: Funktioniert eine Aufteilung?

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Strategie

Schritt 1: Basisdaten normalisieren

Berechne und normalisiere alle Eingaben:

Monatsmiete nettokalt (gesamt) = Ist-Miete/qm * Wohnflaeche
Jahresnettokaltmiete (JNKM) = Monatsmiete * 12
Kaufpreis pro qm = Kaufpreis / Wohnflaeche
Durchschnittliche Wohnungsgroesse = Wohnflaeche / Anzahl WE

Bei Leerstand:

JNKM (Ist) = Monatsmiete nettokalt (vermietete Flaeche) * 12
JNKM (Soll) = Ist-Miete/qm * Gesamtwohnflaeche * 12
Leerstandsquote = Leerstehende WE / Gesamte WE * 100

Schritt 2: Erwerbsnebenkosten berechnen

Berechne die Erwerbsnebenkosten (ENK) nach Bundesland:

Bundesland	Grunderwerbsteuer	Notar + Grundbuch	Makler (Kaeuferanteil)	Gesamt ohne Makler	Gesamt mit Makler
Bayern	3,5%	2,0%	3,57%	5,5%	9,07%
Baden-Wuerttemberg	5,0%	2,0%	3,57%	7,0%	10,57%
Berlin	6,0%	2,0%	3,57%	8,0%	11,57%
Brandenburg	6,5%	2,0%	3,57%	8,5%	12,07%
Hamburg	5,5%	2,0%	3,57%	7,5%	11,07%
Hessen	6,0%	2,0%	3,57%	8,0%	11,57%
Niedersachsen	5,0%	2,0%	3,57%	7,0%	10,57%
NRW	6,5%	2,0%	3,57%	8,5%	12,07%
Sachsen	5,5%	2,0%	3,57%	7,5%	11,07%
Schleswig-Holstein	6,5%	2,0%	3,57%	8,5%	12,07%
Thueringen	5,0%	2,0%	3,57%	7,0%	10,57%
Sonstige	5,0-6,5%	2,0%	3,57%	7,0-8,5%	10,57-12,07%

Erwerbsnebenkosten (EUR) = Kaufpreis * ENK-Satz
Gesamtinvestition = Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten

Schritt 3: Kernkennzahlen berechnen

3.1 Kaufpreisfaktor (KPF)

KPF = Kaufpreis / JNKM (Ist)
All-in KPF = Gesamtinvestition / JNKM (Ist)
Soll-KPF = Kaufpreis / JNKM (Soll)  [wenn Mietpotenzial bekannt]

3.2 Bruttomietrendite (BMR) -- immer in drei Szenarien

BMR (Ist)    = (JNKM Ist / Kaufpreis) * 100        [Entscheidungsbasis]
BMR (Soll)   = (JNKM Soll / Kaufpreis) * 100       [nur rechtlich plausibilisierte Soll-Miete]
BMR (Stress) = (JNKM Stress / Kaufpreis) * 100     [konservative Unterkante: z.B. Amtsmiete/KdU-Niveau
                                                    oder Ist-Miete mit erhoehtem Leerstand]
All-in BMR   = (JNKM Ist / Gesamtinvestition) * 100

Alle Ampel-Entscheidungen basieren auf der Ist-Miete. BMR (Soll) zeigt das Potenzial, BMR (Stress) die Absturzkante. Liegt die Zielrendite nur im Soll-Szenario, ist das ein GELB-Signal, nie GRUEN.

Ziel-BMR-Referenzwerte nach Dealtyp:

Dealtyp	Ziel-BMR	Anmerkung
Einsteiger-ETW (50.000-100.000 EUR KP)	> 4-6% (je nach Finanzierung)	Annuitaet 3-5%, laufende Kosten ca. 1% -- BMR muss Annuitaet + Kosten tragen
Standard-Bestand C-Lage	ca. 7%	Beispiel: 1.000 EUR/qm Kaufpreis bei 6 EUR/qm Miete = 7,2% BMR
Profi-/Problem-Deal	8-10% binnen 3 Jahren	Einkauf 10-60% unter Marktwert, klare Problemloesung, Risikoreserve zwingend

3.3 Geschaetzte Nettomietrendite

Abzuege von der Bruttomiete (Pauschalen wenn keine Detaildaten):

Position	Pauschale	Berechnung
Nicht umlagefaehige Betriebskosten	3-5% der JNKM	Verwalterkosten, Kontogebuehren, Leerstandskosten
Instandhaltungsruecklage	Baujahr-abhaengig (siehe unten)	EUR/qm/Jahr * Wohnflaeche
Mietausfallwagnis	2-4% der JNKM	Leerstand + Zahlungsausfall
Verwaltungskosten	250-350 EUR/WE/Jahr	Hausverwaltung

Instandhaltungsruecklage nach Baujahr:

Baujahr	EUR/qm/Jahr	Begruendung
Vor 1950	15-20 EUR	Hoher Instandhaltungsbedarf, Substanzthemen
1950-1970	12-18 EUR	Nachkriegssubstanz, Leitungen, Fenster
1970-1990	10-15 EUR	Flachdach-Problematik, Waermebruecken
1990-2010	7-12 EUR	Solide Bausubstanz, geringerer Bedarf
Nach 2010	5-8 EUR	Neubau, minimaler Instandhaltungsbedarf

Bewirtschaftungskosten (gesamt) = NK-nicht-umlagefaehig + Instandhaltung + Mietausfallwagnis + Verwaltung
Nettomietrendite = ((JNKM - Bewirtschaftungskosten) / Gesamtinvestition) * 100

Schritt 4: Finanzierungsrechnung

Verwende Standard-Annahmen wenn nicht angegeben:

Parameter	Standard-Annahme	Anmerkung
Eigenkapital-Quote	25% der Gesamtinvestition	Konservativ
Beleihung	75% des Kaufpreises (ohne ENK)	Bank beleiht idR nur Kaufpreis
Sollzins	3,8% p.a.	Aktuelles Marktniveau pruefen
Tilgung	2,0% p.a. anfaenglich	Mindestens 1,5%
Zinsbindung	10 Jahre	Standard

Eigenkapital = Gesamtinvestition * EK-Quote
         ODER = ENK + (Kaufpreis * (1 - Beleihungsquote))
Darlehenssumme = Gesamtinvestition - Eigenkapital
Annuitaet (jaehrlich) = Darlehenssumme * (Sollzins + Tilgung) / 100
Annuitaet (monatlich) = Annuitaet / 12

Cashflow-Berechnung:

Jahres-Nettokaltmiete (Ist)           =  JNKM
- Bewirtschaftungskosten               = -BWK
= Nettomietertrag                      =  NME
- Annuitaet (Zins + Tilgung)           = -ANN
= Cashflow vor Steuern                 =  CF_vSt
- Steuerlast (geschaetzt 30-42% auf    = -Steuer
  Ueberschuss, vereinfacht)
+ AfA-Effekt (geschaetzt)              = +AfA
= Cashflow nach Steuern (geschaetzt)   =  CF_nSt

AfA-Schaetzung (vereinfacht):

AfA-Satz:
- Baujahr bis 31.12.1924:  2,5% p.a. auf Gebaeudewert
- Baujahr 01.01.1925-31.12.2022: 2,0% p.a. auf Gebaeudewert
- Baujahr ab 01.01.2023:   3,0% p.a. auf Gebaeudewert
Gebaeudewert (geschaetzt) = Kaufpreis * 75% (Anteil Gebaeude vs. Boden)
AfA (jaehrlich) = Gebaeudewert * AfA-Satz

Schritt 5: Eigenkapital-Rueckfluss

Die Kernfrage: Wann bekomme ich mein Eigenkapital zurueck?

Jaehrlicher Eigenkapital-Aufbau = Tilgungsanteil der Annuitaet + Cashflow vor Steuern
EK-Rueckfluss (Jahre) = Eigenkapital / Jaehrlicher EK-Aufbau

Bewertung:

EK-Rueckfluss	Bewertung	Kommentar
< 8 Jahre	GRUEN	Sehr schneller EK-Rueckfluss, attraktiver Deal
8-12 Jahre	GELB	Solider EK-Rueckfluss, marktgaengig
12-18 Jahre	GELB-ROT	Langer EK-Rueckfluss, nur bei Wertsteigerungspotenzial
> 18 Jahre	ROT	Kapital ist zu lange gebunden

EK-Rueckfluss ueber Wertschoepfung (zusaetzlicher Pfad): Neben Cashflow + Tilgung kann Eigenkapital auch durch Nachbeleihung/Refinanzierung nach abgeschlossener Wertschoepfung (Sanierung, Mietanhebung) oder durch Teilverkauf (Aufteilung, Schritt 8) freigesetzt werden. Auf dem Bierdeckel nur als Hinweis vermerken, nicht einrechnen -- Beleihbarkeit, Sicherheitenfreigabe und Steuerfolgen sind individuell zu pruefen [Pruefbedarf: Bank + Steuerberater]. Faustregel fuer die Priorisierung: Ein Objekt mit klarem Wertschoepfungshebel bindet EK nur temporaer, ein Objekt ohne Hebel bindet es fuer die volle Laufzeit.

Schritt 6: Mieterhoehungspotenzial

Wenn Marktmiete bekannt oder schaetzbar:

Delta Ist zu Markt = Marktmiete/qm - Ist-Miete/qm
Jaehrliches Mieterhoehungspotenzial = Delta * Wohnflaeche * 12
Potenzial-Bruttomietrendite = ((JNKM + Mieterhoehungspotenzial) / Gesamtinvestition) * 100

Realisierbarkeit einschaetzen:

• Kappungsgrenze: Max. 15% (abgesenkt) oder 20% (normal) in 3 Jahren -- und immer nur bis zur ortsueblichen Vergleichsmiete
• Ortsuebliche Vergleichsmiete ist ein Durchschnitt, nicht die aktuelle Marktspitze -- Mietspiegel als Quelle, nicht Portal-Angebotsmieten
• Mietpreisbremse bei Neuvermietung: Max. 10% ueber ortsueblicher Vergleichsmiete (Ausnahmen u.a. Neubau, umfassende Modernisierung) [Pruefbedarf: gilt die Bremse am Standort?]
• Fluktuation: ca. 8-12% der Mieter ziehen pro Jahr um (bei normaler Fluktuation)
• Zeitraum bis volle Marktmiete: ca. 5-8 Jahre realistisch

Realisierbares Mieterhoehungspotenzial (5 Jahre) = 
  Bestandsmieter: +Kappungsgrenze (15-20% in 3 Jahren, gedeckelt auf Vergleichsmiete)
  Neuvermietung (bei Fluktuation): Marktmiete (abzgl. Mietpreisbremse)

Plausibilisierungsregeln (keine Mietpotenzialannahme ohne Rechtscheck):

Regel	Konsequenz fuer die Kalkulation
Kauf bricht Miete nicht	Vermietete Einheiten bleiben zu Bestandskonditionen vermietet; Potenzial nur ueber den langsamen Erhoehungspfad
Under-Rent ist Potenzial, kein Sofort-Cashflow	Delta zur Marktmiete rechtfertigt Kaufpreisabschlag, aber keinen Ist-Cashflow
Vertragsart pruefen	Index-, Staffelmiete oder Amts-/Sozialmiete blockieren die normale Vergleichsmieten-Erhoehung -- Potenzial ggf. auf Null setzen
Mieter-Auszug / freiwillige Erhoehung	Nur einkalkulieren, wenn rechtlich belastbar dokumentiert (z.B. unterschriebene Aufhebungsvereinbarung) -- sonst Wunschszenario
Modernisierungsumlage (8% p.a.) ist kein Freifahrtschein	Muss praktisch, rechtlich und sozial durchsetzbar sein; Kappung 2-3 EUR/qm in 6 Jahren [Pruefbedarf: Mietrecht]
Konservativer Marktmiete-Ansatz	Nicht die Marktspitze ansetzen, sondern nachhaltige Miete leicht darunter
Leer gekaufte Einheiten	Sofort zu Marktmiete vermietbar (Mietpreisbremse beachten) -- Flexibilitaet wird aber meist mit hoeherem Kaufpreis bezahlt
Bank-Sicht auf Under-Rent	Schlecht vermietete Objekte werden im Ertragswert niedriger bewertet -- moeglicher hoeherer EK-Bedarf trotz Potenzial

Schritt 7: Sanierungskosten-Schaetzung (pauschal)

Wenn kein detaillierter Sanierungsplan vorliegt, schaetze pauschal:

Baujahr	Zustand unsaniert	Zustand teilsaniert	Zustand kernsaniert
Vor 1950	800-1.500 EUR/qm	400-800 EUR/qm	100-250 EUR/qm
1950-1970	600-1.200 EUR/qm	300-600 EUR/qm	80-200 EUR/qm
1970-1990	400-900 EUR/qm	200-450 EUR/qm	50-150 EUR/qm
1990-2010	200-500 EUR/qm	100-250 EUR/qm	30-100 EUR/qm
Nach 2010	50-200 EUR/qm	30-100 EUR/qm	0-50 EUR/qm

Heizungs-Sonderkosten (GEG):

Heizungstyp	Geschaetzte Umruestungskosten	Zeitdruck
Oel-Heizung	25.000-70.000 EUR	Hoch (Austausch bis 2026-2028)
Gas-Etagenheizung (alt)	8.000-15.000 EUR pro Therme	Mittel (bei Ausfall)
Gas-Zentralheizung (alt)	20.000-60.000 EUR	Mittel (bei Ausfall oder > 30 Jahre)
Gas-Zentralheizung (jung)	0 EUR (vorerst)	Niedrig
Fernwaerme / Waermepumpe	0 EUR	Kein Handlungsbedarf

Geschaetzte Sanierungskosten = Wohnflaeche * Pauschale/qm + Heizungs-Sonderkosten
Gesamtinvestition inkl. Sanierung = Gesamtinvestition + Sanierungskosten
Rendite nach Sanierung = JNKM(Soll) / Gesamtinvestition inkl. Sanierung * 100

Grundsatz: Sanierung dauert laenger und kostet mehr als geplant -- auf dem Bierdeckel immer die obere Kante der Pauschale ansetzen oder einen Puffer aufschlagen. Unsanierte Objekte bieten hoehere Anfangsrendite und Verhandlungsspielraum, tragen aber GEG-, Heizungs-, Elektro-, Dach- und Sonderumlagenrisiko; sanierte Objekte und Neubau kaufen stabilere Endrendite und geringere Regulierungsrisiken (Banken achten zunehmend auf Energieklasse, CO2-Kostenanteil des Eigentuemers steigt mit schlechter Effizienzklasse).

Schritt 8: Aufteiler-Kalkulation (optional)

Wenn Strategie "Aufteiler" (Aufteilung in Eigentumswohnungen und Teilverkauf):

Geschaetzter ETW-Verkaufspreis/qm = Marktpreis fuer ETW im Stadtteil
Durchschnittliche WE-Groesse = Wohnflaeche / Anzahl WE
Verkaufspreis pro WE = ETW-Verkaufspreis/qm * Durchschn. WE-Groesse
Abzug Veraeusserungskosten = 3-5% (Makler, Notar, Aufwand)
Netto-Verkaufspreis pro WE = Verkaufspreis * (1 - Veraeusserungskosten)

Breakeven-Einheiten = Eigenkapital / Netto-Verkaufspreis pro WE  (aufgerundet)

Bewertung:

Breakeven	Bewertung	Kommentar
< 25% der WE	GRUEN	EK frei nach wenigen Verkaeufen, Rest ist "Gewinn-Portfolio"
25-40% der WE	GELB	Funktioniert, aber weniger Puffer
40-60% der WE	GELB-ROT	Knappes Geschaeft, Vermarktungsrisiko
> 60% der WE	ROT	Aufteiler-Strategie rechnet sich nicht

Voraussetzungen Aufteilung pruefen:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung vorhanden oder beantragbar?
• Teilungserklaerung erforderlich (Notar + Kosten)
• Umwandlungsverbot pruefen (Milieuschutz-Gebiete: 7-10 Jahre Sperrfrist)
• Mieter-Vorkaufsrecht bei Erstverkauf nach Umwandlung
• Spekulationsfrist: 10 Jahre Haltefrist fuer steuerfreien Verkauf

Schritt 9: Sofort-Ampel

Aggregiere alle Berechnungen zu einer Gesamtampel:

GRUEN -- Kaufen pruefen:

• Kaufpreisfaktor passt zur Lage (C/D: < 20, B: < 25, A: < 30)
• Bruttomietrendite >= 5% (B/C/D) bzw. >= 3,5% (A)
• Geschaetzte Nettomietrendite >= 3,5%
• Cashflow nach Finanzierung positiv oder break-even
• EK-Rueckfluss < 12 Jahre
• Mieterhoehungspotenzial vorhanden (> 10%)
• Sanierungskosten < 20% des Kaufpreises

GELB -- Genauer hinschauen:

• KPF am oberen Rand, aber Mietpotenzial erkennbar
• Cashflow leicht negativ (< -200 EUR/Monat), aber Tilgung baut EK auf
• Sanierungskosten 20-35% des Kaufpreises
• EK-Rueckfluss 12-18 Jahre
• Deal funktioniert nur mit Mieterhoehung

ROT -- Finger weg:

• KPF deutlich ueber Lage-Benchmark ohne erkennbares Potenzial
• Nettomietrendite < 2,5%
• Cashflow stark negativ (> -500 EUR/Monat)
• EK-Rueckfluss > 18 Jahre
• Sanierungskosten > 35% des Kaufpreises
• Miete bereits ueber Markt (kein Potenzial, Rueckgangsrisiko)
• Zielrendite nur mit nicht plausibilisierter Fantasie-Sollmiete erreichbar

Ampel in Handlung uebersetzen (Pipeline-Entscheidung):

Ampel	Handlung
GRUEN	Unterlagen anfordern und tief pruefen: Mietliste, Wirtschaftsdaten, dann cashflow-modell
GELB	Nachfassen: gezielte Rueckfragen zu genau den Annahmen, die den Deal kippen koennen (Kill-Frage)
ROT (Preisproblem)	Verwerfen ODER mit konkretem Verhandlungsziel (Ziel-KPF * JNKM) zurueckspielen -- gern auch als Kaufabsichtserklaerung deutlich unter Angebotspreis
ROT (Strukturproblem)	Verwerfen und Absage begruenden -- kein Preis heilt Erbpacht-, Substanz- oder Standortprobleme

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Ausgabeformat

Wichtig: Der Nutzer ist Immobilieninvestor, kein IT-ler. Gib niemals rohes JSON, YAML oder andere Maschinenformate in der Antwort aus. Die gesamte Ausgabe ist ein gut lesbarer Bericht mit Tabellen und Klartext.

Liefere die Ergebnisse in folgendem Format:

Bierdeckel (Freitext)

Stelle die Kalkulation so dar, wie sie auf einem Bierdeckel stehen wuerde -- kompakt, auf das Wesentliche reduziert, mit klarer Aussage. Max. 10 Zeilen.

Beispiel:

BIERDECKEL: MFH Dortmund-Nordstadt, 12 WE, 620 qm, Bj. 1962
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
Kaufpreis:      1.850.000 EUR  (2.984 EUR/qm)
Ist-Miete:         63.240 EUR/Jahr  (8,50 EUR/qm)
KPF:                29,3x  ← zu hoch fuer C-Lage!
Brutto-Rendite:      3,4%  ← unter Schwelle
Netto (geschaetzt):  2,1%  ← kritisch
Cashflow/Monat:    -680 EUR  ← negativ
EK-Rueckfluss:     22 Jahre  ← viel zu lang
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
AMPEL: ROT -- Finger weg (zum aktuellen Preis)
Verhandlungsziel: KP 1.200.000 EUR (KPF 19x)

Kalkulationsbericht

# Bierdeckel-Kalkulation: MFH Dortmund-Nordstadt, Beispielstr. 42

**Sofort-Ampel: 🔴 ROT -- Finger weg (zum aktuellen Preis)** | Konfidenz: 70%

## Objekt

| | |
|---|---|
| Kaufpreis | 1.850.000 EUR |
| Wohnflaeche | 620 qm, 12 WE |
| Baujahr | 1962 |
| Heizung | Gas-Zentralheizung |
| Standort | Dortmund, NRW (C-Lage) |

## Mietdaten

| | |
|---|---|
| Ist-Miete | 8,50 EUR/qm |
| Marktmiete | 9,50 EUR/qm |
| Monatsmiete nettokalt | 5.270 EUR |
| Jahresnettokaltmiete (Ist) | 63.240 EUR |
| Jahresnettokaltmiete (Soll) | 70.680 EUR |
| Leerstand | 0 WE (0%) |

## Erwerbsnebenkosten

| Position | Betrag |
|----------|--------|
| Grunderwerbsteuer (6,5%) | 120.250 EUR |
| Notar + Grundbuch | 37.000 EUR |
| Makler | 66.045 EUR |
| **ENK gesamt (12,07%)** | **223.295 EUR** |
| **Gesamtinvestition** | **2.073.295 EUR** |

## Kernkennzahlen

| Kennzahl | Wert |
|----------|------|
| Kaufpreisfaktor | 29,3 |
| All-in-Kaufpreisfaktor | 32,8 |
| Bruttomietrendite | 3,42% |
| All-in-Bruttomietrendite | 3,05% |
| Kaufpreis pro qm | 2.984 EUR |

## Bewirtschaftungskosten

| Position | Betrag/Jahr |
|----------|-------------|
| Nicht umlagefaehige NK | 2.530 EUR |
| Instandhaltungsruecklage (15 EUR/qm/Jahr) | 9.300 EUR |
| Mietausfallwagnis | 1.897 EUR |
| Verwaltungskosten | 3.600 EUR |
| **Bewirtschaftungskosten gesamt** | **17.327 EUR** |
| **Nettomietertrag** | **45.913 EUR** |
| **Nettomietrendite** | **2,21%** |

## Finanzierung

| | |
|---|---|
| Eigenkapital (25%) | 518.324 EUR |
| Darlehenssumme | 1.554.971 EUR |
| Sollzins / Tilgung | 3,80% / 2,00% |
| Annuitaet | 90.188 EUR/Jahr (7.516 EUR/Monat) |
| Davon Zins / Tilgung (Jahr 1) | 59.089 EUR / 31.099 EUR |

## Cashflow

| Position | Betrag |
|----------|--------|
| Nettomietertrag | 45.913 EUR/Jahr |
| Annuitaet | -90.188 EUR/Jahr |
| **Cashflow vor Steuern** | **-44.275 EUR/Jahr (-3.690 EUR/Monat)** 🔴 |
| AfA (jaehrlich) | 27.750 EUR |
| Steuerlicher Verlust | -16.525 EUR |
| Cashflow nach Steuern (geschaetzt) | -3.138 EUR/Monat |

## Eigenkapital-Rueckfluss: 🔴 ROT

Jaehrlicher EK-Aufbau: -13.176 EUR -- EK-Rueckfluss nicht berechenbar.
Negativer Cashflow uebersteigt Tilgung. Kein EK-Aufbau, stattdessen Zuschussgeschaeft.

## Mieterhoehungspotenzial

| | |
|---|---|
| Delta Ist zu Markt | 1,00 EUR/qm |
| Potenzial jaehrlich | 7.440 EUR (+11,8%) |
| Realisierbar in 5 Jahren | ca. 60% |
| Potenzial-Bruttomietrendite | 3,82% |

Moderates Mieterhoehungspotenzial, reicht nicht aus um negativen Cashflow auszugleichen.

## Sanierungskosten (Schaetzung)

| | |
|---|---|
| Zustandsannahme | teilsaniert (450 EUR/qm Pauschale) |
| Sanierungskosten Bau | 279.000 EUR |
| Heizung-Sonderkosten | 40.000 EUR |
| **Sanierungskosten gesamt** | **319.000 EUR (17,2% des Kaufpreises)** |
| Gesamtinvestition inkl. Sanierung | 2.392.295 EUR |
| Rendite nach Sanierung | 2,95% |

## Aufteiler-Kalkulation: 🟡🔴 GELB-ROT

| | |
|---|---|
| ETW-Verkaufspreis | 2.200 EUR/qm |
| Durchschnittliche WE-Groesse | 51,7 qm |
| Verkaufspreis pro WE (brutto / netto) | 113.674 EUR / 108.490 EUR |
| Breakeven | 5 Einheiten (41,7% der WE) |

Fast die Haelfte der Einheiten muesste verkauft werden. Knappes Geschaeft.

## Sofort-Ampel: 🔴 ROT

**Hauptgruende:**
- KPF 29,3 ist deutlich zu hoch fuer C-Lage (Zielkorridor: 14-22)
- Bruttomietrendite 3,4% unter Schwelle fuer C-Lage (min. 5%)
- Cashflow stark negativ: -3.690 EUR/Monat
- Kein EK-Rueckfluss absehbar

**Empfehlung:** Deal funktioniert zum aktuellen Preis nicht. Kaufpreisverhandlung auf
ca. 1.200.000 EUR (KPF ~19) notwendig, um in den gruenen Bereich zu kommen.

**Verhandlungsziel:** 1.200.000 EUR (KPF 19,0 | Bruttomietrendite 5,27%)

---
*Pauschale Schaetzung, keine detaillierte Due Diligence. Alle Werte sind Naeherungen.*

---

Qualitaetspruefung

Vor Abgabe der Kalkulation pruefe:

1. Rechnerische Konsistenz: KPF = 1 / Bruttomietrendite * 100? Stimmt Monatsmiete * 12 = JNKM?
2. Plausibilitaet der Miete: Liegt die Ist-Miete in einem realistischen Bereich (4-15 EUR/qm fuer MFH)? Extrem hohe oder niedrige Werte hinterfragen.
3. ENK-Berechnung: Wurde das richtige Bundesland fuer die Grunderwerbsteuer verwendet?
4. Cashflow-Vorzeichen: Ist der Cashflow korrekt berechnet? Nettomietertrag minus Annuitaet.
5. EK-Rueckfluss-Logik: Bei negativem Cashflow: EK-Rueckfluss = unendlich (nicht berechenbar), nicht einfach ignorieren.
6. Sanierungskosten-Plausibilitaet: Passen die geschaetzten Kosten zum Baujahr? Ein Neubau von 2015 braucht keine 800 EUR/qm Sanierung.
7. Ampel-Konsistenz: Passt die Ampel zu den Zahlen? ROT bei positivem Cashflow waere inkonsistent.
8. Verhandlungsziel: Wurde bei ROT-Ampel ein realistisches Verhandlungsziel berechnet? (Ziel-KPF * JNKM = Ziel-Kaufpreis)

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Warnsignale & Dealbreaker

Kalkulations-Dealbreaker (ROT)

Signal	Schwelle	Kommentar
Negativer Cashflow > 500 EUR/Monat	Dauerhaftes Zuschussgeschaeft	Liquiditaetsrisiko, nur fuer stark kapitalisierte Investoren
Nettomietrendite < 2,0%	Unter Festgeld-Niveau	Immobilien-Risiko wird nicht verguetet
EK-Rueckfluss > 20 Jahre	Kapital zu lange gebunden	Opportunitaetskosten zu hoch
Sanierungskosten > 40% des Kaufpreises	Quasi-Neubau noetig	Neubau pruefen als Alternative
KPF > 30 in B/C/D-Lage	Voellig ueberteuert	Keine Verhandlungsbasis erkennbar

Kalkulatorische Warnsignale (GELB)

Signal	Schwelle	Handlung
Cashflow break-even oder leicht negativ	-200 bis 0 EUR/Monat	Nur akzeptabel wenn starkes Mietpotenzial
Miete bereits ueber Markt	Ist > Markt + 10%	Rueckgangsrisiko bei Mieterwechsel
Deal rechnet sich nur im Soll-Szenario	BMR (Ist) unter Zielrendite	Soll-Miete rechtlich plausibilisieren, bevor weitergerechnet wird
Index-/Staffel-/Amtsmieten im Bestand	Erhoehungspfad blockiert	Mietvertraege anfordern, Potenzial ggf. streichen
Hoher Gewerbeanteil	> 25% der Miete	Gewerbe separat kalkulieren
Sanierung erforderlich + Miete bereits hoch	Kein Potenzial zur Refinanzierung	Sanierung aus Cashflow nicht darstellbar
Aufteiler: Breakeven > 40%	Vermarktungsrisiko	Sensitivitaetsrechnung mit -10% Verkaufspreis

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Bei fehlenden Daten

Fehlende Information	Annahme	Auswirkung auf Konfidenz
Heizungstyp	Gas-Zentralheizung annehmen, 30.000 EUR Umruestung einplanen	-5%
Marktmiete	Ist-Miete + 10% als konservative Annahme	-10%
Finanzierungszins	3,8% Sollzins annehmen	-3%
Sanierungszustand	"Teilsaniert" annehmen (mittlere Pauschale)	-10%
Gewerbeanteil	0% annehmen (reines Wohnhaus)	-2%
Leerstand	0% annehmen, aber 3% Mietausfallwagnis	-5%
Makler-Provision	Bestellerprinzip: 3,57% Kaeuferanteil annehmen	-2%
Strategie	Buy-and-Hold annehmen	-0%

Basis-Konfidenz: 70% Maximale Konfidenz: 90% (Bierdeckel ist nie eine vollstaendige Kalkulation) Unter 50% Konfidenz: Warnung ausgeben, dass zu viele Annahmen getroffen wurden.

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Konfidenz-Bewertung

Konfidenz	Bedeutung	Typische Datenlage
80-90%	Belastbare Bierdeckel-Kalkulation	Alle Pflichtangaben + Marktmiete + Heizung + Zustand bekannt
65-79%	Gute Ersteinschaetzung	Pflichtangaben vorhanden, optionale Daten teilweise geschaetzt
50-64%	Grobe Richtung	Mehrere wesentliche Annahmen getroffen
< 50%	Nur Tendenz	Zu viele Unbekannte, Kalkulation als "vorlaeufig" kennzeichnen

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Verwandte Wissensdatenbanken

• knowledge/kalkulationsformeln.md -- Detaillierte Formeln fuer alle Renditekennzahlen und Cashflow-Berechnungen
• knowledge/risikobewertung.md -- Risiko-Scoring fuer die Interpretation der Kennzahlen
• knowledge/marktbenchmarks.md -- Benchmarks fuer KPF, Mieten, Sanierungskosten nach Region und Baujahr
• knowledge/rechtsgrundlagen.md -- Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, AfA-Regelungen, GEG

Verwandte Skills

• skills/expose-parser/SKILL.md -- Davor: Eckdaten aus dem Expose strukturiert extrahieren
• skills/deal-screener/SKILL.md -- Vorgelagertes Screening vor der Kalkulation
• skills/marktanalyse/SKILL.md -- Standortdaten fuer die Marktmiete-Schaetzung
• skills/cashflow-modell/SKILL.md -- Danach: Detaillierte 5-Jahres-Cashflow-Projektion, nur nach positivem Bierdeckel
• skills/bankenpitch/SKILL.md -- Finanzierungskonzept & Bankenpraesentation
• skills/mietlisten-analyse/SKILL.md -- Detaillierte Mietlisten-Validierung (Soll-Miete plausibilisieren)