Cashflow modell

Cashflow-Modell -- 5-Jahres-Cashflow-Projektion mit Szenarien

Erstellt eine detaillierte 5-Jahres-Cashflow-Projektion fuer eine Wohnimmobilie mit drei Szenarien (Best Case, Base Case, Worst Case). Modelliert Mieterhoehungsrunden, Leerstandsrisiken, Instandhaltungskosten und Zinssensitivitaet. Beantwortet die zentrale Frage: "Wann bin ich Cashflow-positiv?"

Praxis-Insight: Banken und erfahrene Investoren unterscheiden zwischen "der Deal sieht auf dem Papier gut aus" und "der Investor hat durchgerechnet, was passiert wenn es anders laeuft". Dieses Modell zeigt beides -- und genau das ueberzeugt Banken, auch bei 100%-Finanzierungen.

Modellierungsprinzipien

1. Kein Detailmodell ohne positiven Quick-Filter: Dieses Modell folgt auf einen positiven Bierdeckel (skills/bierdeckel-kalkulation/SKILL.md). Nicht jedes Angebot verdient eine Vollkalkulation.
2. Szenarien schlagen Scheingenauigkeit: Eine Rendite-Einzelzahl ist Scheinsicherheit. Variiere Preis, Zins, Tilgung, Miete und Sanierungskosten -- das Ergebnis ist eine Entscheidungsbandbreite, keine Punktlandung.
3. Kipp-Annahme benennen: Identifiziere explizit, welche einzelne Annahme den groessten Einfluss auf den Deal hat und ab welchem Wert der Deal kippt (Ausstiegsschwelle). Eine gute Kalkulation zeigt nicht nur, was zu verdienen ist, sondern wann auszusteigen ist.
4. Bankfaehigkeit ist Teil der Rendite: Der Deal muss nicht nur rechnerisch, sondern auch finanzierbar sein. DSCR und Darstellbarkeit fuer die Bank gehoeren zum Ergebnis (Bank-Onepager -> skills/bankenpitch/SKILL.md).
5. Cashflow vor und nach Steuern strikt trennen: Steuer kann helfen, aber der Deal muss operativ (vor Steuern) plausibel bleiben.
6. Annahmen-Register pflichtig: Jede Kalkulationsversion wird mit allen Annahmen dokumentiert -- insbesondere die Version, die einem Kaufangebot/LOI oder Bankgespraech zugrunde liegt.

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Wann diesen Skill nutzen

• Du hast ein konkretes Objekt und willst den Cashflow ueber 5 Jahre modellieren
• Du willst pruefen, ob ein Deal cashflow-positiv wird (und wann)
• Du brauchst eine Cashflow-Projektion fuer den Bankenpitch
• Du willst Szenarien durchspielen: Was wenn Zinsen steigen? Was wenn Leerstand steigt?
• Du planst Mieterhoehungsrunden und willst den ROI jeder Runde sehen
• Du ueberlegst, ob sich Auszugsgeld (Mieterabfindung) fuer eine Neuvermietung lohnt

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Was du bereitstellen musst

Pflichtangaben

{
  "property": {
    "address": "Strasse, PLZ, Stadt",
    "units": 8,
    "total_sqm": 520
  },
  "rent_roll": [
    {
      "unit": "WE 1",
      "sqm": 65,
      "current_rent_per_sqm": 5.50,
      "current_rent_monthly": 357.50,
      "tenant_since": "2015-03-01",
      "contract_type": "unbefristet",
      "last_rent_increase": "2020-01-01"
    }
  ],
  "financing": {
    "loan_amount_eur": 994146,
    "interest_rate_pct": 3.80,
    "repayment_rate_pct": 2.00,
    "fixed_rate_period_years": 10,
    "tilgungsfrei_months": 12,
    "sondertilgung_pct": 5.0
  },
  "costs": {
    "hausgeld_monthly_eur": 1600,
    "non_recoverable_costs_monthly_eur": 500,
    "instandhaltung_per_sqm_year": 12.00,
    "verwaltung_per_unit_month": 25.00
  }
}

Optionale Angaben

{
  "mietspiegel": {
    "average_rent_per_sqm": 7.80,
    "upper_range_per_sqm": 9.50,
    "kappungsgrenze_pct": 20,
    "kappungsgrenze_years": 3,
    "angespannter_markt": false
  },
  "planned_measures": {
    "modernization_budget_eur": 120000,
    "modernization_start_month": 13,
    "modernization_duration_months": 6,
    "target_rent_after_modernization_per_sqm": 8.50
  },
  "assumptions": {
    "rent_increase_pct_pa": 2.0,
    "vacancy_rate_pct": 3.0,
    "inflation_pct_pa": 2.0,
    "cost_increase_pct_pa": 2.5,
    "income_tax_rate_pct": 42.0,
    "afa_pct": 2.0,
    "interest_rate_after_fixation_pct": 5.50
  },
  "auszugsgeld_scenario": {
    "unit": "WE 3",
    "current_rent_monthly": 320.00,
    "target_rent_monthly": 560.00,
    "auszugsgeld_eur": 5000,
    "renovation_cost_eur": 8000,
    "expected_vacancy_months": 2
  }
}

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Auftrag

Erstelle eine vollstaendige 5-Jahres-Cashflow-Projektion mit:

1. Jahr-fuer-Jahr-Modell mit allen relevanten Ein- und Ausgaben
2. Drei Szenarien (Best Case / Base Case / Worst Case)
3. Mieterhoehungsrunden modelliert als konkrete Schritte
4. Sensitivitaetsanalyse fuer die kritischen Variablen
5. Auszugsgeld-ROI wenn relevant
6. Klare Antwort auf die Frage: "Wann bin ich Cashflow-positiv?"

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Strategie

Schritt 1: Mieteinnahmen-Entwicklung modellieren

• Aktuelle Mieteinnahmen aus Mietliste summieren
• Mieterhoehungsrunden planen:
  • Runde 1 (Ist → Neuvermietung): Leerstaende zu Marktmiete vermieten (sofort moeglich)
  • Runde 2 (Mieterhoehung 1): Bestandsmieten erhoehen nach §558 BGB (fruehestens 12 Monate nach letzter Erhoehung, Kappungsgrenze beachten)
  • Runde 3 (Modernisierung): Modernisierungsumlage nach §559 BGB ansetzen
  • Runde 4 (Mieterhoehung 2): Erneute Erhoehung nach Ablauf der Sperrfrist
• Fluktuation einrechnen: Bei Auszug zu Marktmiete neu vermieten (ca. 10% Fluktuation p.a.)
• Indexierung fuer Mietsteigerung p.a. (organisches Wachstum ueber Mietspiegel)

Miet-Ansatzregeln (nur rechtlich erreichbare Mieten modellieren):

• Zielmiete konservativ: nicht die Marktspitze, sondern nachhaltige Miete leicht darunter ansetzen
• §558-Erhoehungen nur bis zur ortsueblichen Vergleichsmiete -- die ist ein Durchschnitt, nicht die aktuelle Angebotsmiete der Portale
• Kauf bricht Miete nicht: Bestandsmieter behalten Vertrag und Konditionen; Under-Rent-Potenzial nur ueber den zeitlich gestreckten Erhoehungs- und Fluktuationspfad heben (kein Sofort-Cashflow)
• Vertragsart pruefen: Index-, Staffel- und Amts-/Sozialmieten blockieren den §558-Pfad -- fuer diese Einheiten keine Vergleichsmieten-Erhoehung modellieren
• Mieter-Auszug oder freiwillige Mieterhoehung nur modellieren, wenn rechtlich belastbar dokumentiert (z.B. unterschriebene Aufhebungsvereinbarung) -- sonst ist es ein Wunschszenario
• Konservative Unterkante fuer den Worst Case: Amtsmiete/KdU-Niveau des Standorts
• [Pruefbedarf: Mietpreisbremse am Standort, Kappungsgrenze 15% vs. 20%, lokaler Mietspiegel]

Schritt 2: Kosten-Entwicklung modellieren

• Nicht umlagefaehige Kosten: Verwaltung, Instandhaltungsruecklage (Anteil Eigentuemer), Leerstandskosten
• Hausgeld: Gesamthausgeld minus umlagefaehiger Anteil = nicht umlagefaehiger Anteil
• Instandhaltung: 10-15 EUR/qm/Jahr (altersabhaengig), jaehrlich steigend mit Inflation
• Sonderumlagen: Ggf. bekannte grosse Massnahmen einplanen (Dach, Heizung)
• Verwaltungskosten: 20-30 EUR/WE/Monat, jaehrlich steigend
• Mietausfallrisiko: 2-5% der Sollmiete (abhaengig von Lage und Mieterklientel)

Schritt 3: Annuitaet und Kapitaldienst berechnen

• Monat fuer Monat oder Jahr fuer Jahr:
  • Zinsanteil = Restschuld x Sollzins / 12
  • Tilgungsanteil = Annuitaet - Zinsanteil (0 in tilgungsfreier Phase)
  • Restschuld = Vormonat - Tilgungsanteil
• Tilgungsfreie Phase separat modellieren (nur Zinszahlung)
• Sondertilgungen einplanen wenn Cashflow-Ueberschuss vorhanden
• Anschlussfinanzierung nach Zinsbindung mit hoeherem Zins modellieren

Schritt 4: Cashflow vor Steuern berechnen

• Cashflow vor Steuern = Nettomieteinnahmen - Nicht umlagefaehige Kosten - Annuitaet
• Pro Jahr auflisten, kumuliert darstellen
• Breakeven-Punkt identifizieren: Wann wird der Cashflow erstmals positiv?

Schritt 5: Steuerliche Effekte einrechnen

• AfA: 2% linear (Gebaeude, BJ ab 1925) oder 2,5% (BJ vor 1925) oder 3% (BJ ab 2023)
• Zinsabzug: Darlehenszinsen sind Werbungskosten
• Abschreibung Sanierung: Anschaffungsnahe Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand (15%-Grenze in 3 Jahren nach Kauf beachten)
• Steuerersparnis = (AfA + Zinsen + absetzbare Kosten - Mieteinnahmen) x persoenlicher Steuersatz
• Cashflow nach Steuern = Cashflow vor Steuern + Steuerersparnis (oder - Steuerlast)

Schritt 6: Drei Szenarien erstellen

• Best Case: Zielmieten erreicht, minimaler Leerstand (2%), keine unerwarteten Kosten, Zinsniveau stabil
• Base Case: Mieterhoehungen zu 80% umgesetzt, moderater Leerstand (4%), normale Instandhaltung, Zinsanstieg +1%
• Worst Case: Mieterhoehungen verzoegert/reduziert (Mietansatz Richtung KdU-/Amtsmieten-Unterkante), hoher Leerstand (8%), Sonderumlage in Jahr 3, Zinsanstieg +2%

Bei geplanter Modernisierung gilt im Worst Case der Grundsatz: Sanierung dauert laenger und kostet mehr -- Kostenpuffer auf das Modernisierungsbudget und Zeitverzug (spaeterer Start der Zielmieten, laengerer Leerstand) einrechnen. Die Zinswende 2022 (10-Jahres-Bauzins grob von ~1% auf ~4%) zeigt, dass der Zins-Stress kein theoretisches Szenario ist -- Zinsbindung entsprechend waehlen.

Schritt 7: Auszugsgeld-Rechner (wenn relevant)

• Investment: Auszugsgeld + Renovierungskosten + Mietausfall waehrend Leerstand
• Return: Differenz alte Miete vs. neue Miete (monatlich)
• ROI = (jaehrliche Mehrmieteinnahme / Gesamtinvestment) x 100
• Amortisationsdauer = Gesamtinvestment / monatliche Mehrmieteinnahme
• Entscheidungsregel: ROI > 20% und Amortisation < 3 Jahre = sinnvoll

Schritt 8: Sensitivitaetsanalyse

• Variable 1: Zinsen -- Was passiert bei +1%, +2%, +3% nach Zinsbindungsende?
• Variable 2: Leerstand -- Was passiert bei 5%, 10%, 15% Leerstandsquote?
• Variable 3: Mietsteigerung -- Was passiert bei 0%, 1%, 2%, 3% p.a.?
• Variable 4: Instandhaltungskosten -- Was passiert bei +50%, +100% der geplanten Kosten?
• Ergebnis als Matrix: Welche Kombination fuehrt zu negativem Cashflow?

Schritt 9: Vermoegensaufbau und EK-Perspektive getrennt ausweisen

Liquiditaet und Vermoegensaufbau sind zwei verschiedene Fragen -- beide beantworten, nicht vermischen:

Vermoegensaufbau p.a. = Cashflow nach Steuern + Tilgung + (konservative) Wertsteigerung
EK-Rendite = Vermoegensaufbau p.a. / eingesetztes Eigenkapital * 100

• Ein Deal kann liquiditaetsnegativ und trotzdem vermoegensbildend sein -- dann muss die Liquiditaetsluecke aus Reserven tragbar sein
• Refinanzierungs-Perspektive (optional): Nach abgeschlossener Wertschoepfung (Sanierung + Mietanhebung) kann Nachbeleihung des gestiegenen Objektwerts gebundenes EK fuer das naechste Investment freisetzen. Als Ausblick ausweisen, nicht als Cashflow einrechnen. Beleihbarkeit, Sicherheitenfreigabe und Steuerfolgen individuell klaeren [Pruefbedarf: Bank + Steuerberater]
• Auch ein (ggf. steuerpflichtiger) Verkauf nach Entwicklung kann der schnellere EK-Hebel sein als jahrelanges Halten -- im Fazit als Alternative benennen, wenn der laufende Cashflow schwach ist

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Ausgabeformat

# 5-Jahres-Cashflow-Modell: [Objektbezeichnung]
## Erstellt am: [Datum]

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### 1. Zusammenfassung

| Kennzahl | Best Case | Base Case | Worst Case |
|----------|-----------|-----------|------------|
| Cashflow-positiv ab | Monat 3 | Monat 14 | Monat 30 |
| Kumulierter Cashflow (5 Jahre) | +85.000 EUR | +42.000 EUR | -12.000 EUR |
| DSCR Durchschnitt (5 Jahre) | 1,45 | 1,22 | 0,95 |
| EK-Rendite (Cash-on-Cash) | n/a (0 EK) | n/a (0 EK) | n/a (0 EK) |

**Kernaussage:** [z.B. "Das Objekt wird im Base Case ab Monat 14 cashflow-positiv. Selbst im Worst Case bleibt der negative Cashflow auf unter 12.000 EUR begrenzt und ist durch Liquiditaetsreserven abdeckbar."]

**Kipp-Annahme:** [Die eine Annahme mit dem groessten Einfluss und ihr Kippwert, z.B. "Der Deal steht und faellt mit der Anschlussfinanzierung: ab 5,50% Zins nach Zinsbindungsende wird der Cashflow negativ."]

**Annahmen-Register:** [Tabelle aller getroffenen Annahmen mit Quelle/Status (belegt / Benchmark / geschaetzt) -- diese Version ist die Referenz fuer LOI und Bankgespraech.]

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### 2. Mieterhoehungsrunden

| Runde | Zeitpunkt | Massnahme | Betroffene WE | Miete vorher (EUR/Monat) | Miete nachher (EUR/Monat) | Delta (EUR/Monat) |
|-------|-----------|-----------|---------------|--------------------------|---------------------------|-------------------|
| 1 | Monat 1-3 | Neuvermietung Leerstand | WE 8 | 0 | 510 | +510 |
| 2 | Monat 6-12 | Mieterhoehung §558 | WE 1-4 | 1.500 | 1.880 | +380 |
| 3 | Monat 13-18 | Modernisierungsumlage §559 | WE 2, 5, 6 | 1.350 | 1.560 | +210 |
| 4 | Monat 24-30 | Mieterhoehung §558 (2. Runde) | WE 1-4 | 1.880 | 2.050 | +170 |
| 5 | Fluktuation | Neuvermietung bei Auszug | variabel | variabel | Marktmiete | variabel |

**Mieteinnahmen-Entwicklung:**

| | Ist | Jahr 1 | Jahr 2 | Jahr 3 | Jahr 4 | Jahr 5 |
|--|-----|--------|--------|--------|--------|--------|
| Sollmiete (EUR/Monat) | 3.200 | 4.090 | 4.400 | 4.600 | 4.700 | 4.800 |
| Sollmiete (EUR/Jahr) | 38.400 | 49.080 | 52.800 | 55.200 | 56.400 | 57.600 |
| Ø EUR/qm | 5,85 | 7,48 | 8,08 | 8,46 | 8,65 | 8,85 |

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### 3. Cashflow-Projektion: Base Case

| Position | Jahr 1 | Jahr 2 | Jahr 3 | Jahr 4 | Jahr 5 |
|----------|--------|--------|--------|--------|--------|
| **Mieteinnahmen (Soll)** | 49.080 | 52.800 | 55.200 | 56.400 | 57.600 |
| - Leerstandsrisiko (4%) | -1.963 | -2.112 | -2.208 | -2.256 | -2.304 |
| **= Effektive Mieteinnahmen** | **47.117** | **50.688** | **52.992** | **54.144** | **55.296** |
| | | | | | |
| - Nicht umlagefaehige NK | -6.000 | -6.150 | -6.304 | -6.461 | -6.623 |
| - Instandhaltung | -6.240 | -6.396 | -6.556 | -6.720 | -6.888 |
| - Verwaltung | -2.400 | -2.460 | -2.522 | -2.585 | -2.650 |
| **= Netto-Mieteinnahmen** | **32.477** | **35.682** | **37.610** | **38.378** | **39.135** |
| | | | | | |
| - Zinsen | -37.776 | -36.580 | -35.340 | -34.050 | -32.710 |
| - Tilgung | 0 | -19.882 | -20.536 | -21.210 | -21.905 |
| **= Cashflow vor Steuern** | **-5.299** | **-20.780** | **-18.266** | **-16.882** | **-15.480** |
| | | | | | |
| + AfA (2% auf Gebaeudeanteil) | +12.480 | +12.480 | +12.480 | +12.480 | +12.480 |
| + Zinsabzug (Steuerersparnis) | +15.866 | +15.364 | +14.843 | +14.301 | +13.738 |
| - Steuer auf Mietueberschuss | -5.200 | -5.800 | -6.200 | -6.400 | -6.600 |
| **= Steuereffekt netto** | **+23.146** | **+22.044** | **+21.123** | **+20.381** | **+19.618** |
| | | | | | |
| **= Cashflow nach Steuern** | **+17.847** | **+1.264** | **+2.857** | **+3.499** | **+4.138** |

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### 4. Cashflow-Projektion: Best Case

| Position | Jahr 1 | Jahr 2 | Jahr 3 | Jahr 4 | Jahr 5 |
|----------|--------|--------|--------|--------|--------|
| Effektive Mieteinnahmen | 48.600 | 53.800 | 56.500 | 58.000 | 59.500 |
| - Gesamtkosten (ohne Kapital) | -13.500 | -14.000 | -14.500 | -15.000 | -15.500 |
| - Annuitaet | -37.776 | -56.462 | -55.876 | -55.260 | -54.615 |
| **Cashflow vor Steuern** | **-2.676** | **-16.662** | **-13.876** | **-12.260** | **-10.615** |
| Steuereffekt netto | +24.000 | +23.000 | +22.000 | +21.000 | +20.000 |
| **Cashflow nach Steuern** | **+21.324** | **+6.338** | **+8.124** | **+8.740** | **+9.385** |

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### 5. Cashflow-Projektion: Worst Case

| Position | Jahr 1 | Jahr 2 | Jahr 3 | Jahr 4 | Jahr 5 |
|----------|--------|--------|--------|--------|--------|
| Effektive Mieteinnahmen | 43.200 | 46.000 | 48.000 | 49.000 | 50.000 |
| - Gesamtkosten (ohne Kapital) | -16.000 | -17.500 | -22.000 | -17.500 | -18.000 |
| - Annuitaet | -37.776 | -56.462 | -55.876 | -55.260 | -54.615 |
| **Cashflow vor Steuern** | **-10.576** | **-27.962** | **-29.876** | **-23.760** | **-22.615** |
| Steuereffekt netto | +20.000 | +19.000 | +18.500 | +18.000 | +17.500 |
| **Cashflow nach Steuern** | **+9.424** | **-8.962** | **-11.376** | **-5.760** | **-5.115** |

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### 6. Auszugsgeld-Rechner

| Position | WE 3 |
|----------|------|
| Aktuelle Miete | 320 EUR/Monat |
| Zielmiete (Neuvermietung) | 560 EUR/Monat |
| **Mehrmieteinnahme** | **240 EUR/Monat = 2.880 EUR/Jahr** |
| | |
| Auszugsgeld | 5.000 EUR |
| Renovierungskosten | 8.000 EUR |
| Mietausfall (2 Monate) | 640 EUR |
| **Gesamtinvestment** | **13.640 EUR** |
| | |
| **ROI** | **21,1% p.a.** |
| **Amortisation** | **56,8 Monate (4,7 Jahre)** |
| **Empfehlung** | **Grenzwertig -- ROI ok, aber Amortisation > 3 Jahre** |

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### 7. Sensitivitaetsanalyse

#### 7.1 Zinssensitivitaet (nach Zinsbindungsende)

| Zinssatz | Neue Annuitaet (EUR/Monat) | Cashflow/Monat (Jahr 11) | DSCR |
|----------|---------------------------|--------------------------|------|
| 3,80% (unveraendert) | 4.805 | +1.095 | 1,42 |
| 4,80% (+1%) | 5.480 | +420 | 1,25 |
| 5,80% (+2%) | 6.160 | -260 | 1,08 |
| 6,80% (+3%) | 6.840 | -940 | 0,92 |

> **Kritischer Zinssatz:** Ab ca. 5,50% wird der Cashflow negativ (ohne weitere Mieterhoehungen).

#### 7.2 Leerstandssensitivitaet

| Leerstandsquote | Mietausfall (EUR/Jahr) | Cashflow-Effekt vs. Base | DSCR-Effekt |
|-----------------|----------------------|--------------------------|-------------|
| 2% (Best) | -1.056 | +1.056 | +0,03 |
| 4% (Base) | -2.112 | 0 | 0 |
| 8% (Worst) | -4.224 | -2.112 | -0,06 |
| 15% (Stress) | -7.920 | -5.808 | -0,15 |

#### 7.3 Mietsteigerungssensitivitaet

| Mietsteigerung p.a. | Miete Jahr 5 (EUR/Monat) | Kumulierter Cashflow (5 Jahre) |
|---------------------|--------------------------|-------------------------------|
| 0% | 4.400 | +18.000 |
| 1% | 4.580 | +32.000 |
| 2% (Base) | 4.760 | +42.000 |
| 3% | 4.950 | +55.000 |

#### 7.4 Stress-Matrix: Zins x Leerstand

| | Leerstand 2% | Leerstand 5% | Leerstand 10% | Leerstand 15% |
|--|--------------|--------------|---------------|---------------|
| Zins 3,80% | +1.400 | +950 | +200 | -550 |
| Zins 4,80% | +720 | +270 | -480 | -1.230 |
| Zins 5,80% | +40 | -410 | -1.160 | -1.910 |
| Zins 6,80% | -640 | -1.090 | -1.840 | -2.590 |

*Werte = Cashflow/Monat in EUR, Jahr 5, Base-Case-Mieten*

> **Fazit:** Das Objekt haelt Zinsanstieg ODER Leerstand aus, aber nicht beides gleichzeitig in extremer Auspraegung.

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### 8. Zusammenfassung: Wann bin ich Cashflow-positiv?

| Szenario | Cashflow-positiv ab (vor Steuern) | Cashflow-positiv ab (nach Steuern) |
|----------|----------------------------------|-------------------------------------|
| Best Case | Monat 3 | Monat 1 |
| Base Case | Monat 14 | Monat 1 |
| Worst Case | Monat 30 | Monat 1 (ausser Jahr 2-3) |

> **Wichtiger Hinweis:** "Cashflow-positiv" bedeutet hier den laufenden monatlichen Ueberschuss. Durch die tilgungsfreie Phase in Jahr 1 ist der Cashflow vor Steuern oft sofort positiv, kippt aber mit Tilgungsbeginn. Die nachhaltige Cashflow-Positivitaet (inkl. Tilgung) ist der relevante Wert.

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Qualitaetspruefung

Pruefe das Modell gegen diese Kriterien:

• Mieteinnahmen plausibel: Entsprechen die modellierten Mieten dem lokalen Mietspiegel?
• Mieterhoehungen rechtskonform: Kappungsgrenze, Sperrfristen, Begruendung beruecksichtigt?
• Kosten vollstaendig: Alle nicht umlagefaehigen Kosten erfasst (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand)?
• Annuitaet korrekt: Zins und Tilgung korrekt berechnet, tilgungsfreie Phase beruecksichtigt?
• Steuerliche Effekte konservativ: AfA-Satz korrekt, anschaffungsnahe Herstellungskosten beruecksichtigt?
• Szenarien realistisch: Best Case nicht zu optimistisch, Worst Case nicht zu extrem?
• Sensitivitaet sinnvoll: Kritische Variablen identifiziert und durchgerechnet?
• Breakeven klar kommuniziert: Eindeutige Antwort auf "Wann Cashflow-positiv?"

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Warnsignale & Dealbreaker

Warnsignal	Bewertung	Handlungsempfehlung
Cashflow vor Steuern dauerhaft negativ (alle 5 Jahre)	KRITISCH	Deal ueberdenken oder Finanzierungsstruktur aendern
Cashflow nur durch Steuereffekte positiv	HOCH	Langfristig riskant -- Steuergesetze koennen sich aendern
DSCR < 1,0 im Base Case nach Jahr 2	KRITISCH	Bank wird Finanzierung ablehnen
Worst Case fuehrt zu > 50.000 EUR kumuliertem Verlust	HOCH	Liquiditaetsreserve pruefen, ggf. mehr EK einbringen
Zinssensitivitaet: +1% Zins macht Deal negativ	HOCH	Laengere Zinsbindung waehlen oder Deal ueberdenken
Mieterhoehungen nur durch Modernisierung moeglich (Bestandsmieten am Mietspiegel)	MITTEL	Realistisch einschaetzen, ob Modernisierung wirtschaftlich ist
Zielmieten setzen Mieter-Auszug voraus, der nicht dokumentiert ist	HOCH	Wunschszenario -- Modell auf Bestandsmieten zurueckrechnen
Index-/Staffel-/Amtsmieten im Bestand, aber §558-Erhoehungen modelliert	KRITISCH	Modellfehler -- Erhoehungspfad fuer diese Einheiten streichen
Auszugsgeld-ROI < 15%	NIEDRIG	Auszugsgeld vermeiden, auf natuerliche Fluktuation warten

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Bei fehlenden Daten

Fehlende Information	Vorgehen
Detaillierte Mietliste	Gesamtmiete durch Anzahl WE teilen, Durchschnitts-qm schaetzen
Mietspiegel	Konservativ mit regionalen Durchschnittswerten arbeiten (ImmoScout24, Mietspiegel-Verzeichnis)
Nicht umlagefaehige Kosten	Benchmark: 15-20% der Bruttomiete als nicht umlagefaehig ansetzen
Instandhaltungskosten	Benchmark nach Baujahr: vor 1950: 15-20 EUR/qm/Jahr, 1950-1980: 12-15 EUR/qm/Jahr, nach 1980: 8-12 EUR/qm/Jahr
Steuersatz	Mit 42% rechnen (Spitzensteuersatz), Soli beachten
AfA-Bemessungsgrundlage	Gebaeudewertanteil: 70-80% des Kaufpreises (Bodenrichtwert fuer Grundstuecksanteil abziehen)
Zinssatz	Aktuellen Marktzins recherchieren, Szenario mit Bandbreite rechnen

Wichtig: Fehlende Daten mit konservativen Annahmen ersetzen und transparent kennzeichnen. Besser konservativ schaetzen als optimistisch raten.

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Konfidenz-Bewertung

Konfidenz	Kriterien
HOCH (90%+)	Vollstaendige Mietliste mit Vertragsdaten, Mietspiegel vorhanden, alle Kosten bekannt, Finanzierungskonditionen fix, Handwerkerangebote fuer Modernisierung
MITTEL (70-89%)	Mietliste vorhanden aber unvollstaendig, Mietspiegel geschaetzt, Kosten auf Basis Benchmarks, Finanzierungskonditionen indikativ
NIEDRIG (< 70%)	Nur Gesamtmiete bekannt, keine Einzelaufstellung, Kosten und Mietspiegel geschaetzt, Finanzierungskonditionen unbekannt

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