Bankenpitch

Bankenpitch -- Finanzierungskonzept & Bankenpraesentation

Analysiert ein konkretes Kaufobjekt, rechnet das vollstaendige Finanzierungskonzept durch und verpackt alles in eine professionelle 13-Sektionen-Bankenpraesentation. Das Ergebnis ist ein bankenfertiges Dokument, das der Firmenkundenberater ohne Rueckfragen intern an Marktfolge und Kreditausschuss weiterreichen kann.

Dieser Skill vereint Analyse und Praesentation -- du gibst die Basisdaten ein, die KI rechnet alles durch (Kapitaldienstfaehigkeit, Szenarien, Sensitivitaet, Phasen-Cashflow) und liefert die fertige Praesentation.

Kategorie: Finanzierung Zielgruppe: Wohnimmobilieninvestoren (MFH, 10-500+ Einheiten) Zeitaufwand: 10-20 Minuten

Praxis-Insight: Ein Investor hat mit exakt dieser Struktur zwei 1-Mio-Euro-Deals mit NULL Eigenkapital finanziert bekommen. Die Bank sagte: "Er hat sich wirklich Gedanken gemacht." Der Schluessel: Ist-Mieten -> organische Mieterhoehung -> Modernisierung -> tilgungsfrei Jahr 1 -> Cashflow-positiv ab Jahr 2. Die Eigenleistungen des Investors (Neuvermietung, Mietverhandlungen, Projektmanagement Sanierung, Foerderkoordination) wurden marktueblich bewertet und als EK-Ersatz dargestellt -- Block 1 (Barmittel) plus Block 2 (bewertete Eigenleistungen) ergaben eine EK-Quote von ueber 15%, obwohl kein einziger Euro in Cash eingebracht wurde.

Ausgabeformate: Das Ergebnis kann verwendet werden als: (a) Markdown-Dokument zur direkten Nutzung, (b) Input fuer Gamma.app zur Erzeugung einer designten PDF-Praesentation, (c) Input fuer Claude Code zur Erzeugung einer interaktiven HTML-Praesentation mit Slidern und DSCR-Matrix.

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Wann diesen Skill nutzen

• Du hast ein konkretes Ankaufsobjekt und brauchst eine Bankfinanzierung
• Du willst der Bank zeigen, dass du einen durchdachten Plan hast
• Du bereitest einen Ersttermin oder Zweitgespraech mit dem Firmenkundenberater vor
• Du willst eine 100%-Finanzierung oder 110%-Finanzierung (inkl. Nebenkosten) argumentieren
• Du musst die Kapitaldienstfaehigkeit nachweisen
• Du willst dem Banker ein Dokument geben, das er intern (Marktfolge, Kreditausschuss) ohne Rueckfragen weiterreichen kann
• Du willst dich mit einer professionellen Praesentation von anderen Finanzierungsanfragen abheben
• Du brauchst eine Praesentation, die DSCR-Bedienbarkeit in JEDER Phase nachweist

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Banklogik: Wogegen das Konzept bestehen muss

Die Praesentation richtet sich nicht nur an den Berater, sondern an die gesamte interne Entscheidungskette. Wer diese Logik versteht, baut jede Sektion als Antwort auf eine interne Prueffrage.

Instanz	Rolle	Was das Konzept liefern muss
Markt (Berater/Vertrieb)	Verkauft den Deal intern, will abschliessen	Klare Story, saubere KPIs, ein Dokument das er 1:1 weiterreichen kann
Marktfolge (Risiko)	Prueft unabhaengig, entscheidet mit	Proaktiv beantwortete Risikofragen, belegte Zahlen, Stresstests
Kreditausschuss/Vorstand	Ab Grosskredit-Schwelle	Entscheidungsvorlage mit "Wir bieten / Wir wuenschen"

Zwei getrennte Pruefungen, beide muessen bestehen:

Dimension	Frage der Bank	Nachweis im Konzept
Kreditfaehigkeit (harte Fakten)	Traegt der Cashflow den Kapitaldienst?	Haushaltsrechnung, DSCR in jeder Phase, Phasen-Cashflow, Stresstest
Kreditwuerdigkeit (Verhalten/Historie)	Ist der Kreditnehmer verlaesslich?	Trackrecord, saubere Kontenfuehrung, vollstaendige Unterlagen, Schufa

Beleihungswert ist nicht Kaufpreis: Die Bank rechnet mit eigenem, konservativem Wert (Verkehrswert -> Beleihungswert -> Beleihungsgrenze). Es gilt das Niederwertprinzip: Liegt der Bankwert unter dem Kaufpreis, zaehlt fuer die Bankrechnung der niedrigere Wert -- die Differenz muss durch EK oder Zusatzsicherheiten gedeckt werden. Deshalb die Ertragswert-Tabelle (Schritt 9) immer konservativ herleiten.

Zins ist zerlegbar: Refinanzierungskosten + Eigenmittelkosten + Risikokosten + Verwaltung + Marge. Der einzige Baustein, den der Investor beeinflusst, sind die Risikokosten -- jede Sektion, die Risiko nachweisbar senkt (DSCR-Puffer, LTV, Trackrecord, Sicherheiten), ist ein Zinsargument.

Interner Qualitaetsmassstab vor jeder Anfrage: "Wuerde ich mir als Banker auf Basis dieser Unterlagen selbst Geld geben?" Wenn nein: nachbessern, nicht einreichen.

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Was du bereitstellen musst

Pflichtangaben

{
  "investor": {
    "name": "Max Mustermann",
    "company": "Mustermann Immobilien GmbH",
    "role": "Geschaeftsfuehrer",
    "description": "Bestandshalter mit Fokus auf Value-Add-Wohnimmobilien",
    "contact": {
      "phone": "+49 170 1234567",
      "email": "[email protected]",
      "address": "Musterstrasse 1, 03046 Cottbus"
    }
  },
  "property": {
    "address": "Beispielstrasse 10-12, 03046 Cottbus",
    "type": "MFH | ZFH | ETW-Paket | Wohn-/Geschaeftshaus",
    "units_residential": 10,
    "units_commercial": 2,
    "total_sqm": 904,
    "year_built": 1936,
    "condition": "teilsaniert | unsaniert | vollsaniert | Neubau",
    "plot_size_sqm": 1250,
    "heating_type": "Gas-Zentralheizung"
  },
  "purchase": {
    "asking_price_eur": 550000,
    "offered_price_eur": 520000,
    "buyer_commission_pct": 3.57,
    "grunderwerbsteuer_pct": 6.5,
    "notar_grundbuch_pct": 2.0
  },
  "current_rents": {
    "cold_rent_monthly_eur": 4000,
    "vacancy_units": 3,
    "vacancy_since": "2024-06-01",
    "rent_roll_available": true
  },
  "financing_preferences": {
    "equity_available_eur": 47764,
    "target_loan_to_value_pct": 100,
    "desired_fixed_rate_years": 10,
    "tilgungsfrei_months": 24,
    "sondertilgung_pct": 5
  }
}

Optionale Angaben (erhoehen die Qualitaet)

{
  "investor_detail": {
    "portfolio_kpis": {
      "units_total": 42,
      "experience_years": 6,
      "bestandsrendite_pct": 8.2,
      "leerstand_pct": 2.1
    },
    "werdegang_timeline": [
      { "year": 2019, "milestone": "Erste ETW als Kapitalanlage erworben" },
      { "year": 2024, "milestone": "42 WE, erste KfW-Sanierung abgeschlossen" }
    ],
    "trackrecord_highlight": {
      "property_name": "KM 59/60, Cottbus",
      "jnkm_increase_pct": 95,
      "dscr": 3.20,
      "ltv_pct": 51.7,
      "leerstand_pct": 0
    },
    "stille_reserven": {
      "freie_grundschulden_eur": 120000,
      "description": "Freie Grundschulden aus getilgten Bestandsdarlehen"
    }
  },
  "darlehensnehmer": {
    "gesellschaft": "Mustermann Immobilien GmbH",
    "gesellschafter": "Max Mustermann (100%)",
    "geschaeftsfuehrer": "Max Mustermann",
    "sitz": "Cottbus"
  },
  "rent_roll": [
    {
      "unit_id": "WE 01",
      "type": "Wohnung",
      "sqm": 65.0,
      "rent_ist_monthly": 325.00,
      "tenant": "Mueller, A.",
      "lease_start": "2018-03-01"
    }
  ],
  "planned_measures": {
    "organic_rent_increase": true,
    "modernization_planned": true,
    "modernization_budget_eur": 100000,
    "re_letting_target_rent_eur_sqm": 7.50,
    "measures": [
      { "massnahme": "Fenstertausch (10 WE)", "kosten": 35000, "programm": "KfW 261/262" },
      { "massnahme": "Heizungsoptimierung", "kosten": 12000, "programm": "BAFA BEG EM" }
    ]
  },
  "existing_portfolio": {
    "total_units": 35,
    "total_value_eur": 3500000,
    "annual_rental_income_eur": 280000,
    "existing_loans_eur": 2800000,
    "monthly_surplus_eur": 8500
  },
  "comparable_properties": [
    {
      "address": "Beispielstr. 5, gleiche Stadt",
      "purchase_price_eur": 900000,
      "units": 7,
      "price_per_sqm": 1650,
      "factor": 18.5
    }
  ],
  "mietspiegel_data": {
    "average_rent_per_sqm": 7.50,
    "upper_range_per_sqm": 9.50,
    "applicable_category": "Baujahr 1930-1950, mittlere Lage, Standardausstattung"
  }
}

Hinweis: Je mehr optionale Daten du lieferst, desto praeziser wird die Praesentation. Fehlende Daten werden von der KI konservativ geschaetzt oder als "wird nachgereicht" gekennzeichnet.

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Auftrag

Analysiere das Kaufobjekt vollstaendig und erstelle eine professionelle 13-Sektionen-Bankenpraesentation, die:

1. In der Executive Summary das Projekt auf einen Blick zusammenfasst -- mit 5 KPI-Boxen, Kern-Argumenten und Investitionslogik
2. Den Investor als erfahrenen, systematischen Bestandshalter positioniert -- mit Portfolio-KPIs, Trackrecord und stillen Reserven
3. Das Objekt mit allen technischen und wirtschaftlichen Parametern vorstellt -- inkl. Darlehensnehmer-Struktur
4. Die Investmentstrategie als 5-Stufen-Entwicklungspfad visualisiert -- IST -> SOFORT -> SOLL 1 -> SOLL 2 -> SOLL 3 mit DSCR-Trajektorie
5. Die Finanzierungsstruktur mit Eigenleistungen als EK-Ersatz darstellt -- Block 1 + Block 2 Konzept
6. Einen interaktiven Cashflow-Rechner mit 5 Stellschrauben bietet -- mit Live-Berechnung
7. Die Phasen-Cashflows mit DSCR pro Phase nachweist -- "Kein kritisches Fenster"
8. Eine DSCR-Sensitivitaetsmatrix mit Farbcodierung liefert -- Gruen/Gelb/Rot
9. Drei Szenarien nebeneinander vergleicht -- Konservativ, Basis, Optimistisch
10. Risiken proaktiv adressiert und Exit-Optionen mit Zahlen belegt -- inkl. stille Reserven
11. Eine klare Bankenentscheidungsvorlage formuliert -- "Wir bieten / Wir wuenschen"

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Analysemethodik

Bevor du die Praesentation erstellst, fuehre diese Analyse durch. Die Ergebnisse fliessen in die 13 Sektionen ein.

Schritt 1: Ist-Situation analysieren

• Aktuelle Mieteinnahmen (Ist-Miete kalt) auflisten, pro Einheit wenn moeglich
• Leerstand identifizieren und bewerten (seit wann, warum, behebbar?)
• Ist-Miete vs. Mietspiegel vergleichen: Wie viel Potenzial steckt in den Bestandsmieten?
• Zustand des Objekts bewerten: Was muss gemacht werden, was ist Kuer?
• Aktuelle Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor berechnen

Schritt 2: 5-Stufen-Entwicklungspfad berechnen

Definiere fuer jede Stufe JNKM, Delta zum Vorgaenger, Rendite und DSCR:

• IST: Aktuelle Situation bei Uebernahme
• SOFORT (Monat 1-3): Leerstand beseitigen, Neuvermietung zu Marktniveau
• SOLL 1 (Monat 4-24): Organische Mieterhoehung Bestand (§558 BGB, Kappungsgrenze 15-20%) + Modernisierungsumlage (§559 BGB, max. 8% p.a.)
• SOLL 2 (Jahr 2-3): Weitere Mietanpassungen, Gewerbe-Optimierung, Neuvermietung bei Fluktuation
• SOLL 3 (Jahr 4+): Vollstabilisierung nach Sanierung

Schritt 3: Massnahmenplan erstellen

• Konkrete Massnahmen mit Zeitrahmen und Kosten
• Modernisierungsumlage nach §559 BGB berechnen (max. 8% p.a. der Modernisierungskosten, Kappungsgrenze 2-3 EUR/qm beachten)
• Kappungsgrenze §558 BGB beachten (15% angespannter Markt / 20% in 3 Jahren)
• KfW/BAFA-Foerderfaehigkeit pruefen, Tilgungszuschuesse einrechnen
• Fuer jeden Schritt: Kosten, erwartete Mehrmieteinnahmen, Zeitrahmen

Schritt 4: Finanzierungsstruktur berechnen

• Gesamtinvestitionskosten (GIK): Kaufpreis + GrESt + Notar/Grundbuch + Makler + Sanierung + Eigenleistungen (bewertet)
• Darlehensbetrag (Bank + KfW) vs. Eigenkapitaleinsatz
• Beleihungswert schaetzen (konservativ: Ertragswertverfahren, Faktor 15-18 x JNKM SOLL, dann 70% als Beleihungswert)
• Beleihungsauslauf (BLA) berechnen: Bankdarlehen / Beleihungswert
• Eigenleistungen als EK-Ersatz: Block 1 (Barmittel) + Block 2 (marktueblich bewertete Eigenleistungen) = EK-Quote
• Annuitaet berechnen (Zins + Tilgung, ggf. tilgungsfreie Anlaufphase)
• Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung in EINEM Antrag strukturieren: Nachfinanzierungen sind fuer Banken ein Warnsignal, oft teurer und koennen steuerlich anders behandelt werden (Pruefbedarf: Steuerberatung). Sanierungsbudget mit Puffer, Abrufplan und Nachweislogik einplanen -- inkl. bereitstellungszinsfreier Zeit fuer den Modernisierungsanteil.
• Kreditnehmerstruktur (privat, GbR, GmbH) VOR dem Notartermin mit Bank und Steuerberater festlegen -- ein spaeterer Wechsel ist teuer bis unmoeglich (Pruefbedarf: Steuer-/Rechtsberatung)

Wenn/Dann: Finanzierungsstruktur je Strategie

Die Struktur wird rueckwaerts aus der Strategie gebaut (halten, entwickeln, refinanzieren, verkaufen) -- nicht aus dem billigsten Zinsangebot:

Wenn (Strategie/Situation)	Dann (Strukturempfehlung)
Buy-and-Hold, langfristig halten	Lange Zinsbindung (10-20 J.), moderate Tilgung (1,5-2,5%), Sondertilgungsrecht als Option statt hoher Pflichttilgung
Value-Add mit geplanter Nachbeleihung	Tilgungsfreie Anlaufphase, Zinsbindung an Stabilisierungszeitpunkt koppeln, Nachbewertung vorab mit der Bank besprechen
Fix & Flip / kurze Haltedauer	Variable Finanzierung (z.B. Euribor-gebunden) oder kurze Zinsbindung; kurze Laufzeit der Bank OFFEN kommunizieren und ggf. hoeheren Zins/Gebuehr anbieten -- die Bank muss Ertrag sehen
Knappe Liquiditaet, Wachstum geplant	Niedrige Anfangstilgung + hohes Sondertilgungsrecht (Flexibilitaet statt Pflicht); tilgungsfreie Jahre nur, wenn die freie Liquiditaet investiert statt konsumiert wird
Sicherheitsorientiert, keine weiteren Kaeufe	Hoehere Tilgung (3%+), lange Zinsbindung, Volltilger pruefen
Zinsbindungsende in 12-60 Monaten (Bestand)	Prolongation als Strategieentscheidung behandeln: Halten, Verkaufen, Nachbeleihen, Bankwechsel oder Forward-Darlehen (Forwardaufschlag vs. Zinssicherheit abwaegen)
Kleiner Modernisierungsbaustein (ca. 10-50k)	Blankodarlehen ohne Grundschuld pruefen -- schneller, aber teurer

Merksatz: Zu hohe Tilgung kann weitere Ankaeufe blockieren -- Tilgung ist Vermoegensaufbau, aber Liquiditaet ist Wachstumskraft. Zu niedrige Tilgung erhoeht Restschuld- und Anschlusszinsrisiko. Beides gegen die Strategie abwaegen, nicht moralisch bewerten.

Schritt 5: Phasen-Cashflow berechnen

Fuer jede Phase (typischerweise 5 Phasen):

Phase	Beschreibung	Was passiert
1	IST (tilgungsfrei)	Leerstandsabbau, Anlaufphase
2	Mieterhoehung + Bank tilgt	§558/§559, Volltilgung beginnt
3	Modernisierung + KfW tilgt	Modernisierungsumlage traegt
4	SOLL 2	Gewerbe-Optimierung, Stabilisierung
5	SOLL 3 (stabilisiert)	Vollstabilisierung, freier Cashflow

Fuer jede Phase berechne: JNKM, Kapitaldienst/Monat, DSCR, Cashflow/Monat.

• DSCR = Nettomieteinnahmen (nach nicht umlagefaehigen Kosten) / Annuitaet
• Zielwert: DSCR >= 1,20 in JEDER Phase (Bank will min. 120% Deckung)
• Nachweis: Kein kritisches Fenster -- der DSCR darf zu keinem Zeitpunkt unter 1,0 fallen

Schritt 6: Sensitivitaet und Szenarien

DSCR-Matrix:

• Zeilen = Mietentwicklung (EUR/qm in 0,50er-Schritten, von 4,00 bis 7,50)
• Spalten = Zinssatz (in 0,50er-Schritten, von 3,0% bis 6,0%)
• Farbcodierung: Gruen >= 1,20 | Gelb 1,00-1,20 | Rot < 1,00
• IST-Miete-Zeile hervorheben

3 Szenarien nebeneinander:

• Konservativ: Keine Mieterhoehung durchgesetzt, hoher Leerstand, hohe Bewirtschaftung
• Basis (empfohlen): Geplante Strategie mit Puffer
• Optimistisch: Volle Marktmiete, geringer Leerstand

Stresstest: DSCR bei +2% Zinsanstieg nach Zinsbindungsende

Anschlusszins-Szenarien: Restschuld zum Zinsbindungsende berechnen und Kapitaldienst bei Anschlusszins-Annahmen von 2% / 4% / 6% / 8% zeigen. Hintergrund: Banken stressen das Anschlussrisiko intern teils mit fiktiv hoher Annuitaet (bis zu 8%) -- wer dieses Szenario proaktiv zeigt, nimmt der Marktfolge die kritischste Frage ab. (Pruefbedarf: bankinterne Stressannahmen sind institutsspezifisch.)

Schritt 7: Exit-Szenarien und stille Reserven

• Bestandshaltung: Langfristiger Cashflow, Entschuldung ueber 25-30 Jahre
• Verkauf nach Wertsteigerung: Erwarteter Verkaufspreis (Faktor x JNKM SOLL), Erloees nach Tilgung
• WEG-Aufteilung: Abgeschlossenheitserklaerung -> Einzelverkauf (hoehere qm-Preise), Nettoerloees berechnen
• Nachbeleihung / Kapitalrotation: Freier Beleihungsraum fuer naechsten Deal
• Stille Reserven beziffern: Differenz Kaufpreis zu Ertragswert, freie Grundschulden, Grundstuecksentwicklung

Schritt 8: Eigenkapital-Rueckfluss

• Eingesetztes Eigenkapital (ggf. 0 bei 100%-Finanzierung)
• Jaehrlicher Cashflow nach Kapitaldienst
• Tilgung als Vermoegensaufbau beruecksichtigen
• Steuerliche Effekte (AfA, Zinsabzug) grob einordnen
• EK-Rueckfluss p.a. = (Cashflow + Tilgung + Steuerersparnis) / eingesetztes EK

Schritt 9: Ertragswert und LTV-Herleitung

• Ertragswert bei 4 Faktoren (15, 16, 17, 18) x JNKM SOLL berechnen
• Beleihungswert = 70% des Ertragswerts
• LTV Bank = Bankdarlehen / Beleihungswert
• Zeigen: Ab welchem Faktor liegt LTV unter 80%?
• Referenzobjekte zum Vergleich: Mind. 2-3 vergleichbare Objekte aus der Region

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Praesentationsstruktur (13 Sektionen)

Nutze die Ergebnisse der Analysemethodik und baue daraus die 13 Sektionen. Jede Sektion hat einen klaren Zweck fuer den Bankberater.

Sektion 1: Executive Summary

• Hero-Sektion mit Platzhalter fuer Objektfoto
• 5 KPI-Boxen am oberen Rand: Kreditbetrag | DSCR (SOFORT) | DSCR (ab Monat X) | LTV Bankdarlehen | EK-Quote
• "Projekt auf einen Blick" Tabelle: Objekt, Standort, Typ, Einheiten, Flaeche, Grundstueck, Strategie, Finanzierungswunsch
• "Kern-Argumente fuer die Bank" -- genau 5 Bullet Points mit Checkmarks, die die STAERKSTEN Argumente fuer den Deal zusammenfassen
• Footer-KPIs: JNKM IST -> SOFORT -> SOLL 1 mit jeweiliger Rendite in %
• Investitionslogik als praegnanter Absatz (der "Elevator Pitch" fuer den Deal)

Sektion 2: Unternehmensprofil

• Investor-Card: Avatar-Platzhalter, Name, Beschreibung, Kontaktdaten
• 4 Portfolio-KPIs als Boxen: Einheiten gesamt, Erfahrung (Jahre), Bestandsrendite (%), Leerstand (%)
• Werdegang als Timeline: Jahreszahl + Meilenstein
• Trackrecord-Highlight: Bestes Vergleichsobjekt mit JNKM-Steigerung, DSCR, LTV, Leerstand
• Stille Reserven & Sicherheiten: Freie Grundschulden, nachrangig beleihbar
• Strategiephasen + Ankaufsprofil: Status quo -> Zielbild in Etappen erklaeren (macht Wachstum plausibel); Ankaufsprofil (Objektart, Region, Groessenordnung) nennen -- das positioniert den Investor als systematischen Bestandshalter, nicht als Zufallskaeufer
• Stilregel: Einfachheit schlaegt Show -- klare Sprache und saubere Struktur statt Hochglanz-Optik. Diese Sektion ist die eingebettete Investorenbroschuere; als eigenstaendiges, jaehrlich aktualisiertes Dokument wiederverwendbar (besonders wertvoll bei mehreren Banken oder groesseren Volumina)

Sektion 3: Projektuebersicht

• Darlehensnehmer-Tabelle: Gesellschaft, Gesellschafter (mit Anteil), Geschaeftsfuehrer, Sitz
• Objektfotos: 2 Fotos nebeneinander (Platzhalter)
• Objektparameter-Tabelle mit mindestens 15 Zeilen: Adresse, Objektart, Baujahr, Energieeffizienz, WE, GE, Stellplaetze, Flaeche, Grundstueck, Heizung, Keller, Kaufpreis, KP/qm, IST-Miete/qm, Marktniveau
• KPI-Badges am unteren Rand

Sektion 4: Investmentstrategie

• Entwicklungspfad IST -> SOLL als visuelles Flussdiagramm mit 5 Stufen (JNKM, Delta, Rendite, DSCR)
• DSCR-Trajektorie unterhalb des Flussdiagramms
• Sanierungsaufstellung als Tabelle: Massnahme | Kosten | Programm -- mit Gesamtsumme und KfW-Tilgungszuschuss
• Zeitstrahl Meilensteine als Tabelle: Zeitpunkt | Meilenstein | Wirkung
• Investitionslogik als erklaerenden Absatz

Sektion 5: Wohnungsmix & Miete

• 3 Header-KPIs: Ø IST-Miete, Ø SOLL 1, Marktniveau (je EUR/qm)
• Vollstaendige Mieterliste pro Einheit: Einheit | Typ | Flaeche | IST/Mo | SOLL/Mo | Mieter | Mietbeginn
• Bei mehreren Gebaeuden: Aufschluesselung nach Gebaeude mit IST/SOFORT/SOLL 1-3 pro Monat
• Summenzeile mit Totals

Sektion 6: Finanzierung

• Split-Layout: Gesamtinvestitionskosten (links) | Finanzierungsstruktur (rechts)
• GIK-Aufstellung: Kaufpreis + KNK-Breakdown (GrESt nach Bundesland + Notar + Makler) + Sanierung + Eigenleistungen
• Finanzierungsstruktur: Bankdarlehen + KfW + EK (Block 1 + Block 2)
• Konditionen-Detail: Zinsen, Tilgung (mit tilgungsfreier Phase), KfW-Details, Sondertilgung
• Eigenleistungen als EK-Ersatz:
  • Block 1 (Barmittel): Cash fuer Kaufnebenkosten
  • Block 2 (marktueblich bewertete Eigenleistungen): Jede Leistung einzeln mit Marktpreis
  • Ergebnis: Block 1 + Block 2 = EK-Quote Y%
• Footer-KPIs: GIK gesamt, Gesamtkredit, KfW-TZ, EK-Quote
• Ertragswert & LTV-Herleitung als Tabelle: Faktor (15/16/17/18) x JNKM -> Ertragswert -> BW (70%) -> LTV Bank

Sektion 7: Cashflow-Rechner (Interaktiv)

• 5 Eingabeparameter mit Slider-Bereichen:
  • Ø Miete EUR/qm (min-max)
  • Leerstand % (0-20)
  • Bewirtschaftung % (15-35)
  • Zinssatz % (2-8)
  • Tilgung % (0-5)
• 3 live-berechnete Ausgabe-KPIs: CF v.St. p.a. | DSCR | Rendite auf GK
• Berechnungsdetail-Breakdown: Mieteinnahmen brutto -> Abzug Leerstand -> Abzug Bewirtschaftung -> Netto -> Abzug Zinsen -> Abzug Tilgung -> CF v.St.
• Farbcodierung: Positiver CF = gruen, Negativer CF = rot

Sektion 8: Phasen-Cashflow

• Phase-Cards am oberen Rand: Je Phase eine Karte mit CF/Monat
• Phasen-Uebersicht als Tabelle: Phase | Zeitraum | JNKM | KD/Mo | DSCR | CF/Mo
• Typischerweise 5 Phasen: IST (tilgungsfrei) -> Mieterhoehung + Bank tilgt -> Modernisierung + KfW tilgt -> SOLL 2 -> SOLL 3
• Erlaeuterungstext: "Kein kritisches Fenster. In jeder Phase uebersteigen die Mieteinnahmen den Kapitaldienst."
• Der Phasen-Cashflow ist das Herzstueck -- er beweist, dass der Deal in JEDER Phase bedienbar ist

Sektion 9: Sensitivitaetsanalyse

• DSCR-Matrix als Tabelle: Zeilen = Mietentwicklung (EUR/qm), Spalten = Zinssatz
• Farbcodierung: Gruen >= 1,20 | Gelb 1,00-1,20 | Rot < 1,00
• IST-Miete-Zeile hervorgehoben
• Lesehinweis fuer den Bankberater

Sektion 10: Szenarienvergleich

• 3 Spalten nebeneinander: Konservativ | Basis (empfohlen) | Optimistisch
• Jedes Szenario: Beschreibung, Ø Miete, Leerstand, Bewirtschaftung, Brutto/Netto/KD/CF, DSCR, Rendite
• Basis-Szenario visuell hervorgehoben
• Erlaeuterungstext mit Kontext

Sektion 11: Risiken & Exit

• Risikomatrix: Risiko | Eintrittswahrscheinlichkeit | Absicherung/Mitigation
• Exit-Optionen & stille Reserven: Option | Zeitpunkt | Wirkung (mit konkreten Zahlen)
• Stille Reserven als Absatz: Differenz Kaufpreis zu Ertragswert, freie Grundschulden, Grundstuecksentwicklung

Sektion 12: Bankenentscheidung

• "Wir bieten"-Box mit 5-6 Checkmark-Items
• "Wir wuenschen"-Tabelle: Darlehensart, Betrag/Zins/Tilgung/Laufzeit, KfW, Sondertilgung, Sicherheit
• Auszahlungslogik mitdenken: Abrufplan fuer Sanierungsanteil, bereitstellungszinsfreie Zeit, Nachweise fuer Modernisierungsabrufe -- viele Finanzierungen scheitern nicht an der Zusage, sondern an der Auszahlungsphase
• 4 Footer-KPIs: DSCR (min), LTV, JNKM SOLL, EK-Quote
• Zusammenfassung als abschliessendes Argument (der "Closing Pitch")

Sektion 13: Downloads / Anlagen

• PDF-Export-Hinweis
• Anlagen-Liste mit allen beigefuegten/nachzureichenden Dokumenten

---

Ausgabeformat

# Finanzierungsantrag: [Objektbezeichnung]
## [Adresse] | [Stadt], [Bundesland]
## Erstellt: [Datum] | Investor: [Name] | [Firma]

---

## 1. Executive Summary

![Objektfoto](foto_platzhalter.jpg)

### KPI-Boxen

| Kreditbetrag | DSCR (SOFORT) | DSCR (ab Mo 25) | LTV Bankdarlehen | EK-Quote |
|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|
| 680.000 EUR | 1,38 | 1,29 | 76,9% (F16) | 12,7% |

### Projekt auf einen Blick

| Parameter | Wert |
|-----------|------|
| Objekt | Mehrfamilienhaus / Wohn- und Geschaeftshaus |
| Standort | Cottbus, Brandenburg |
| Typ | Bestandsobjekt, Value-Add |
| Einheiten | 10 WE + 2 GE |
| Flaeche | 904 m2 |
| Grundstueck | 1.250 m2 |
| Strategie | Leerstandsabbau + Mieterhoehung + KfW-Modernisierung |
| Finanzierungswunsch | 680.000 EUR (Bank 620.000 + KfW 60.000) |

### Kern-Argumente fuer die Bank

- [x] DSCR >= 1,27 in ALLEN Phasen -- kein kritisches Fenster, Kapitaldienst jederzeit gesichert
- [x] Trackrecord: Vergleichsobjekt KM 59/60 Cottbus mit JNKM +95%, DSCR 3,20, Leerstand 0%
- [x] LTV unter 77% bei konservativem Faktor 16 auf JNKM SOLL 1
- [x] Sofortiger DSCR-Sprung auf 1,38 durch Leerstandsabbau in Monat 1-3
- [x] KfW-Foerderung sichert 15.000 EUR Tilgungszuschuss und reduziert effektiven Kapitaldienst

### Mietentwicklung & Rendite

| | JNKM IST | JNKM SOFORT | JNKM SOLL 1 |
|---|:---:|:---:|:---:|
| Betrag | 48.000 EUR | 57.600 EUR | 72.000 EUR |
| Rendite | 5,8% | 7,0% | 8,7% |

### Investitionslogik

Erwerb eines unterbewerteten Wohn- und Geschaeftshauses mit 20% Leerstand und 35% Mietanpassungspotenzial. Die Strategie kombiniert sofortige Leerstandsbeseitigung (DSCR-Sprung auf 1,38), organische Mieterhoehung im Bestand und selektive KfW-foerderfaehige Modernisierung. Der Kapitaldienst wird in JEDER Phase aus dem Objekt bedient. Die tilgungsfreie Anlaufphase von 24 Monaten ermoeglicht die Umsetzung ohne zusaetzlichen Liquiditaetsbedarf.

---

## 2. Unternehmensprofil

### Investor

| | |
|---|---|
| **[Avatar]** | **Max Mustermann** |
| | Geschaeftsfuehrer, Mustermann Immobilien GmbH |
| | Bestandshalter mit Fokus auf Value-Add-Wohnimmobilien in Ostdeutschland |
| Telefon | +49 170 1234567 |
| E-Mail | [email protected] |
| Adresse | Musterstrasse 1, 03046 Cottbus |

### Portfolio-KPIs

| Einheiten | Erfahrung | Bestandsrendite | Leerstand |
|:---:|:---:|:---:|:---:|
| 42 WE | 6 Jahre | 8,2% | 2,1% |

### Werdegang

| Jahr | Meilenstein |
|------|------------|
| 2019 | Erste ETW als Kapitalanlage erworben |
| 2020 | Erstes MFH (6 WE) -- Cottbus |
| 2021 | Gruendung Mustermann Immobilien GmbH |
| 2022 | Zwei MFH-Paketkaeufe (18 WE) -- 100% finanziert |
| 2023 | Portfolio auf 35 WE ausgebaut |
| 2024 | 42 WE, erste KfW-Sanierung abgeschlossen |

### Trackrecord-Highlight

> **KM 59/60, Cottbus** -- JNKM +95% | DSCR 3,20 | LTV 51,7% | Leerstand 0%
>
> Vergleichsobjekt im Eigenbestand. Identische Strategie (Leerstandsabbau + Mieterhoehung + Modernisierung) bereits erfolgreich umgesetzt. Nachweis, dass der Investor die hier geplante Strategie beherrscht.

### Stille Reserven & Sicherheiten

Freie Grundschulden aus dem Bestandsportfolio in Hoehe von 120.000 EUR, nachrangig beleihbar. Zusaetzlich stille Reserven im Bestandsportfolio durch Wertsteigerungen der letzten 5 Jahre.

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## 3. Projektuebersicht

### Darlehensnehmer

| Parameter | Wert |
|-----------|------|
| Gesellschaft | Mustermann Immobilien GmbH |
| Gesellschafter | Max Mustermann (100%) |
| Geschaeftsfuehrer | Max Mustermann |
| Sitz | Cottbus |

### Objektfotos

| Foto 1: Frontansicht | Foto 2: Hofseite |
|:---:|:---:|
| ![Front](foto1_platzhalter.jpg) | ![Hof](foto2_platzhalter.jpg) |

### Objektparameter

| Parameter | Wert |
|-----------|------|
| Adresse | Beispielstrasse 10-12, 03046 Cottbus |
| Objektart | Mehrfamilienhaus / Wohn- und Geschaeftshaus |
| Baujahr | 1936 |
| Energieeffizienzklasse | H |
| Wohneinheiten | 10 |
| Gewerbeeinheiten | 2 |
| Stellplaetze | 6 |
| Wohnflaeche gesamt | 904 m2 |
| Grundstueck | 1.250 m2 |
| Heizungsart | Gas-Zentralheizung |
| Keller | Ja |
| Kaufpreis | 520.000 EUR |
| Kaufpreis/m2 | 575 EUR/m2 |
| IST-Miete (Ø) | 4,42 EUR/m2 |
| Marktniveau | 7,50 EUR/m2 |
| Grundbuch | Lastenfrei |

### KPI-Badges

`10 WE` | `2 GE` | `Bj. 1936` | `904 m2` | `1.250 m2 Grundstueck` | `Effizienz H` | `575 EUR/m2`

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## 4. Investmentstrategie

### Entwicklungspfad IST -> SOLL

IST ---------> SOFORT -------> SOLL 1 -------> SOLL 2 -------> SOLL 3 48.000 EUR 57.600 EUR 72.000 EUR 78.000 EUR 82.800 EUR +9.600 +14.400 +6.000 +4.800 Rendite 5,8% Rendite 7,0% Rendite 8,7% Rendite 9,5% Rendite 10,0% DSCR 1,15 DSCR 1,38 DSCR 1,50 DSCR 1,63 DSCR 1,72

### Sanierungsaufstellung

| Massnahme | Kosten (EUR) | Programm / Hinweis |
|-----------|:---:|---|
| Fenstertausch (10 WE) | 35.000 | KfW 261/262 |
| Heizungsoptimierung | 12.000 | BAFA BEG EM |
| Treppenhaussanierung | 8.000 | -- |
| Badsanierung (3 WE bei Mieterwechsel) | 15.000 | -- |
| Elektrik-Ertuechtigung | 10.000 | -- |
| Fassade (Teilbereich) | 20.000 | KfW 261 |
| **Gesamt** | **100.000** | |
| **KfW-Tilgungszuschuss** | **-15.000** | KfW 261 |
| **Effektive Sanierungskosten** | **85.000** | |

### Zeitstrahl Meilensteine

| Zeitpunkt | Meilenstein | Bedeutung / Wirkung |
|-----------|------------|---------------------|
| Sofort (Monat 1-3) | Leerstandsabbau + Neuvermietung | JNKM +9.600 EUR, DSCR steigt auf 1,38 |
| Monat 4-12 | Organische Mieterhoehung (§558 BGB) | Bestandsmieten +15-20% bei Mietspiegelberechtigung |
| Jahr 2 | Modernisierung + §559 Umlage | JNKM auf 72.000 EUR, DSCR 1,50 |
| Jahr 3-4 | Gewerbe-Neuvermietung + Stabilisierung | JNKM auf 78.000 EUR |
| Jahr 5+ | Vollstabilisierung | JNKM 82.800 EUR, DSCR 1,72, Option Nachbeleihung |
| Jahr 6+ | Exit-Optionen pruefen | WEG-Aufteilung oder Portfolioverkauf moeglich |

### Investitionslogik

Erwerb eines unterbewerteten Wohn- und Geschaeftshauses mit 20% Leerstand und 35% Mietanpassungspotenzial. Die Strategie kombiniert sofortige Leerstandsbeseitigung (DSCR-Sprung auf 1,38), organische Mieterhoehung im Bestand und selektive KfW-foerderfaehige Modernisierung. Der Kapitaldienst wird in JEDER Phase aus dem Objekt bedient. Die tilgungsfreie Anlaufphase von 24 Monaten ermoeglicht die Umsetzung ohne zusaetzlichen Liquiditaetsbedarf.

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## 5. Wohnungsmix & Miete

### KPI-Header

| Ø IST-Miete | Ø SOLL 1 | Marktniveau |
|:---:|:---:|:---:|
| 4,42 EUR/m2 | 6,64 EUR/m2 | 7,50 EUR/m2 |

### Mieterliste

| Einheit | Typ | Flaeche (m2) | IST/Mo (EUR) | SOLL/Mo (EUR) | Mieter | Mietbeginn |
|---------|-----|:---:|:---:|:---:|--------|------------|
| WE 01 | Wohnung | 65,0 | 325,00 | 455,00 | Mueller, A. | 03/2018 |
| WE 02 | Wohnung | 78,0 | 390,00 | 546,00 | Schmidt, B. | 07/2020 |
| WE 03 | Wohnung | 55,0 | 275,00 | 385,00 | Weber, C. | 01/2019 |
| WE 04 | Wohnung | 90,0 | 450,00 | 630,00 | Fischer, D. | 11/2017 |
| WE 05 | Wohnung | 72,0 | 360,00 | 504,00 | Wagner, E. | 04/2021 |
| WE 06 | Wohnung | 68,0 | 340,00 | 476,00 | Becker, F. | 09/2019 |
| WE 07 | Wohnung | 82,0 | 410,00 | 574,00 | Schulz, G. | 02/2022 |
| WE 08 | Wohnung | 58,0 | 0,00 | 406,00 | **Leer** | -- |
| WE 09 | Wohnung | 76,0 | 380,00 | 532,00 | Hoffmann, H. | 06/2020 |
| WE 10 | Wohnung | 60,0 | 0,00 | 420,00 | **Leer** | -- |
| GE 01 | Gewerbe | 120,0 | 600,00 | 840,00 | **Leer** | -- |
| GE 02 | Gewerbe | 80,0 | 470,00 | 640,00 | Salon Iris | 01/2023 |
| **Gesamt** | | **904,0** | **4.000,00** | **6.408,00** | | |

### Aufschluesselung nach Gebaeude

| Gebaeude | WE | GE | IST/Mo | SOFORT/Mo | SOLL 1/Mo | SOLL 2/Mo | SOLL 3/Mo |
|----------|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|
| Haus 10 | 5 | 1 | 2.100 | 2.520 | 3.150 | 3.400 | 3.600 |
| Haus 12 | 5 | 1 | 1.900 | 2.280 | 2.850 | 3.100 | 3.300 |
| **Gesamt** | **10** | **2** | **4.000** | **4.800** | **6.000** | **6.500** | **6.900** |

---

## 6. Finanzierung

### Gesamtinvestitionskosten (GIK)

| Position | Betrag (EUR) |
|----------|:---:|
| Kaufpreis | 520.000 |
| GrESt (6,5% -- Brandenburg) | 33.800 |
| Notar + Grundbuch (2,0%) | 10.400 |
| Makler (3,57%) | 18.564 |
| **KNK gesamt** | **62.764** |
| Sanierung | 100.000 |
| Eigenleistungen (bewertet) | 45.000 |
| **GIK gesamt** | **727.764** |

### Finanzierungsstruktur

| Quelle | Betrag (EUR) | Anteil |
|--------|:---:|:---:|
| Bankdarlehen | 620.000 | 85,2% |
| KfW 261 | 60.000 | 8,2% |
| EK Barmittel (Block 1) | 47.764 | 6,6% |
| EK Eigenleistungen (Block 2) | 45.000 | -- (nicht-monetaer) |
| **Gesamt** | **727.764** | **100%** |

### Konditionen

| Parameter | Bankdarlehen | KfW 261 |
|-----------|:---:|:---:|
| Betrag | 620.000 EUR | 60.000 EUR |
| Zinssatz | 3,90% p.a. | 1,25% p.a. |
| Tilgung | 2,00% p.a. | nach Karenzzeit |
| Tilgungsfrei | 24 Monate | 36 Monate |
| Zinsbindung | 10 Jahre | Programmlaufzeit |
| Sondertilgung | 5% p.a. | -- |
| Tilgungszuschuss | -- | 15.000 EUR |

### Eigenleistungen als EK-Ersatz

**Block 1 -- Barmittel:**

| Position | Betrag (EUR) |
|----------|:---:|
| Barmittel fuer KNK (anteilig) | 47.764 |

**Block 2 -- Marktueblich bewertete Eigenleistungen:**

| Leistung | Marktpreis (EUR) |
|----------|:---:|
| Neuvermietung Leerstand (3 WE) | 8.000 |
| Mieterhoehungsgespraeche + Durchsetzung | 6.000 |
| Gewerbe-Akquise + Verhandlung | 5.000 |
| Projektmanagement Sanierung | 12.000 |
| Objektueberwachung + Baubegleitung | 6.000 |
| KfW-/BAFA-Foerderkoordination | 4.000 |
| WEG-Aufteilungsvorbereitung | 4.000 |
| **Block 2 gesamt** | **45.000** |

**EK-Quote:** Block 1 (47.764 EUR) + Block 2 (45.000 EUR) = 92.764 EUR = **12,7% der GIK**

> **Hinweis:** Die Eigenleistungen werden nicht als Cash eingebracht, sondern als vom Investor persoenlich erbrachte Leistungen, die bei Beauftragung eines Dritten den angegebenen Marktpreis kosten wuerden. Die Bank erhaelt damit den Nachweis, dass der Investor "Skin in the Game" hat -- durch Arbeitseinsatz statt durch Kapital.

### Footer-KPIs

| GIK | Gesamtkredit | KfW TZ | EK-Quote |
|:---:|:---:|:---:|:---:|
| 727.764 EUR | 680.000 EUR | 15.000 EUR | 12,7% |

### Ertragswert & LTV-Herleitung

| Faktor | x JNKM SOLL 1 | = Ertragswert | BW (70%) | LTV Bank |
|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|
| 15 | x 72.000 | 1.080.000 | 756.000 | 82,0% |
| **16** | **x 72.000** | **1.152.000** | **806.400** | **76,9%** |
| 17 | x 72.000 | 1.224.000 | 856.800 | 72,4% |
| 18 | x 72.000 | 1.296.000 | 907.200 | 68,3% |

> Bereits ab Faktor 16 liegt der LTV des Bankdarlehens (620.000 EUR) unter 77%. Der Beleihungswert bei Faktor 17 (856.800 EUR) uebersteigt den Gesamtkredit (680.000 EUR) um 176.800 EUR -- die Bank ist solide abgesichert.

---

## 7. Cashflow-Rechner (Interaktiv)

### Eingabeparameter (Slider)

| Parameter | Default | Min | Max | Schrittweite |
|-----------|:---:|:---:|:---:|:---:|
| Ø Miete (EUR/m2) | 6,64 | 4,00 | 9,00 | 0,25 |
| Leerstand (%) | 5 | 0 | 20 | 1 |
| Bewirtschaftung (%) | 25 | 15 | 35 | 1 |
| Zinssatz (%) | 3,90 | 2,00 | 8,00 | 0,10 |
| Tilgung (%) | 2,00 | 0 | 5,00 | 0,25 |

### Ausgabe-KPIs (live berechnet)

| CF v.St. p.a. | DSCR | Rendite auf GK |
|:---:|:---:|:---:|
| [berechnet] EUR | [berechnet] | [berechnet] % |

### Berechnungsdetail

| Position | Betrag (EUR/Jahr) |
|----------|:---:|
| Mieteinnahmen brutto (904 m2 x 6,64 EUR x 12) | 72.000 |
| - Leerstand (5%) | -3.600 |
| - Bewirtschaftung (25%) | -18.000 |
| **= Nettomieteinnahmen** | **50.400** |
| - Zinsen Bankdarlehen (620.000 x 3,90%) | -24.180 |
| - Zinsen KfW (60.000 x 1,25%) | -750 |
| - Tilgung Bank (620.000 x 2,00%) | -12.400 |
| **= CF v.St. p.a.** | **13.070** |

> Farbcodierung: **Positiver CF = GRUEN** | **Negativer CF = ROT**

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## 8. Phasen-Cashflow

### Phase-Cards

| Phase 1 | Phase 2 | Phase 3 | Phase 4 | Phase 5 |
|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|
| +795 EUR/Mo | +1.336 EUR/Mo | +1.274 EUR/Mo | +1.774 EUR/Mo | +2.174 EUR/Mo |
| IST (tilgungsfrei) | §559+Bank tilgt | §558+KfW tilgt | SOLL 2 | SOLL 3 |

### Phasen-Uebersicht

| Phase | Zeitraum | JNKM (EUR) | KD/Mo (EUR) | DSCR | CF/Mo (EUR) |
|:---:|---------|:---:|:---:|:---:|:---:|
| 1 | Mo 1-24 (tilgungsfrei) | 57.600 | 2.015 | **2,38** | +795 |
| 2 | Mo 25-36 (§559 + Bank tilgt) | 72.000 | 4.664 | **1,29** | +1.336 |
| 3 | Mo 37-48 (§558 + KfW tilgt) | 72.000 | 4.726 | **1,27** | +1.274 |
| 4 | Mo 49-72 (SOLL 2) | 78.000 | 4.726 | **1,38** | +1.774 |
| 5 | Ab Mo 73 (SOLL 3 stabilisiert) | 82.800 | 4.726 | **1,46** | +2.174 |

### Erlaeuterung

**Kein kritisches Fenster.** In jeder Phase uebersteigen die Mieteinnahmen den Kapitaldienst. Der DSCR faellt zu keinem Zeitpunkt unter 1,27 -- auch nicht beim Uebergang von der tilgungsfreien Phase zur Volltilgung. Die tilgungsfreie Anlaufphase (Phase 1) wird gezielt genutzt, um den Leerstand abzubauen und die Mietbasis auf 57.600 EUR JNKM zu heben, bevor die Tilgung einsetzt. Ab Phase 2 traegt die Modernisierungsumlage (§559 BGB) die hoehere Annuitaet. In Phase 5 (Vollstabilisierung) betraegt der freie Cashflow +2.174 EUR/Monat bei einem DSCR von 1,46.

---

## 9. Sensitivitaetsanalyse

### DSCR-Matrix

| Miete (EUR/m2) | 3,0% Zins | 3,5% Zins | 4,0% Zins | 4,5% Zins | 5,0% Zins | 5,5% Zins | 6,0% Zins |
|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|
| 4,00 | 1,02 | 0,95 | 0,89 | 0,83 | 0,78 | 0,73 | 0,69 |
| **4,42 (IST)** | **1,13** | **1,05** | **0,98** | **0,92** | **0,86** | **0,81** | **0,76** |
| 4,50 | 1,15 | 1,07 | 1,00 | 0,94 | 0,88 | 0,83 | 0,78 |
| 5,00 | 1,27 | 1,19 | 1,11 | 1,04 | 0,98 | 0,92 | 0,86 |
| 5,50 | 1,40 | 1,31 | 1,22 | 1,15 | 1,08 | 1,01 | 0,95 |
| 6,00 | 1,53 | 1,43 | 1,33 | 1,25 | 1,17 | 1,10 | 1,04 |
| 6,50 | 1,66 | 1,55 | 1,45 | 1,36 | 1,27 | 1,19 | 1,12 |
| 7,00 | 1,79 | 1,67 | 1,56 | 1,46 | 1,37 | 1,29 | 1,21 |
| 7,50 | 1,91 | 1,78 | 1,67 | 1,57 | 1,47 | 1,38 | 1,30 |

> **Farbcodierung:** Gruen >= 1,20 (komfortabel) | Gelb 1,00-1,20 (bedienbar) | Rot < 1,00 (unterdeckt)

### Lesehinweis

Bei der aktuellen IST-Miete von 4,42 EUR/m2 und einem Zinssatz von 4,0% betraegt der DSCR 0,98 -- knapp unter 1,0. **Deshalb ist die sofortige Leerstandsbeseitigung und Mieterhoehung essenziell.** Bereits bei 5,50 EUR/m2 (realistisch nach §558 BGB) liegt der DSCR bei 1,22 auch bei 4,0% Zins -- komfortabel. Bei der SOLL 1-Miete von 6,64 EUR/m2 bleibt der DSCR selbst bei einem Zinsanstieg auf 5,5% ueber 1,19 (bedienbar). Erst bei einem extremen Szenario (IST-Miete + 6% Zins) wuerde der DSCR kritisch -- ein Szenario, das durch die Mieterhoehungsstrategie ausgeschlossen wird.

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## 10. Szenarienvergleich

| Parameter | Konservativ | **Basis (empfohlen)** | Optimistisch |
|-----------|:---:|:---:|:---:|
| Beschreibung | Keine Mieterhoehung, hoher Leerstand | Geplante Strategie mit Puffer | Volle Marktmiete, geringer Leerstand |
| Ø Miete (EUR/m2) | 5,50 | **6,64** | 7,50 |
| Leerstand (%) | 10 | **5** | 3 |
| Bewirtschaftung (%) | 30 | **25** | 22 |
| **Brutto p.a.** | 59.664 | **72.000** | 81.360 |
| **Netto p.a.** | 37.688 | **51.300** | 60.869 |
| **KD p.a.** | 55.968 | **55.968** | 55.968 |
| **CF v.St. (EUR)** | -18.280 | **-4.668** | +4.901 |
| **DSCR** | 0,67 | **0,92** | 1,09 |
| **Rendite auf GK (%)** | 5,54 | **7,55** | 8,96 |

### Erlaeuterung

Das Basis-Szenario unterstellt die geplante Mieterhoehung auf 6,64 EUR/m2 (SOLL 1) -- deutlich unter dem Marktniveau von 7,50 EUR/m2. Der Leerstandspuffer von 5% ist konservativ fuer einen Standort mit unter 4% Marktleerstand. Selbst im konservativen Szenario ohne Mieterhoehung (5,50 EUR/m2) zeigt der Phasen-Cashflow (Sektion 8), dass der Kapitaldienst in der tilgungsfreien Phase vollstaendig bedient wird. Die Szenarien beziehen sich auf den stabilisierten Zustand mit voller Tilgung -- in der tilgungsfreien Anlaufphase liegt der DSCR deutlich hoeher.

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## 11. Risiken & Exit

### Risikomatrix

| Risiko | Eintrittswahrscheinlichkeit | Absicherung / Mitigation |
|--------|:---:|--------------------------|
| Mieterhoehungen nicht durchsetzbar | Niedrig | Mietspiegel-gestuetzte Begruendung, konservatives Szenario zeigt Bedienbarkeit auch bei 60% der geplanten Erhoehungen |
| Leerstand steigt dauerhaft ueber 10% | Niedrig | Marktleerstand unter 4%, attraktive Mikrolage, Mietausfallversicherung vorhanden |
| Sanierungskosten uebersteigen Budget | Mittel | 20% Puffer eingeplant, Handwerkerangebote fuer Hauptpositionen vorliegend, KfW-Foerderung als zusaetzlicher Puffer |
| Zinsanstieg nach Zinsbindung | Mittel | 10 Jahre Zinsbindung, Sondertilgungen reduzieren Restschuld, DSCR-Matrix zeigt Bedienbarkeit bis 6% Zins |
| Regulatorische Aenderungen | Niedrig | Konservative Kalkulation ohne Ausreizung der Mietgrenzen, energetische Massnahmen im Sanierungsplan |

### Exit-Optionen & stille Reserven

| Option | Zeitpunkt | Wirkung |
|--------|-----------|---------|
| Bestandshaltung | Dauerhaft | DSCR 1,72 bei SOLL 3, CF +2.174 EUR/Mo, kontinuierlicher Vermoegensaufbau durch Tilgung |
| Nachbeleihung / Kapitalrotation | Ab Jahr 5 | Ertragswert 1,3 Mio EUR -> freier Beleihungsraum ca. 200.000 EUR fuer naechsten Deal |
| Grundstuecksentwicklung (Hinterland) | Ab Jahr 3 | 1.250 m2 Grundstueck, 800 m2 bebaut -> 450 m2 Bauerwartungsland, Potenzial fuer 4-6 Stellplaetze oder Tiny-Houses |
| WEG-Aufteilung + Einzelverkauf | Ab Jahr 5 | 12 Einheiten x Ø 85.000 EUR = 1.020.000 EUR Erloes vs. 520.000 EUR Kaufpreis -> ca. 500.000 EUR stille Reserve |
| Portfolioverkauf (en bloc) | Ab Jahr 5 | Faktor 17-18 auf JNKM SOLL 3 (82.800 EUR) = 1,4-1,5 Mio EUR Verkaufserloes |

### Stille Reserven

Neben den freien Grundschulden aus dem Bestandsportfolio (120.000 EUR) bietet das Grundstueck mit 450 m2 unbebautem Hinterland zusaetzliches Entwicklungspotenzial. Bei konservativer Bewertung (Faktor 17 auf JNKM SOLL 1) ergibt sich ein Ertragswert von 1,22 Mio EUR -- der Kaufpreis inklusive Sanierung liegt bei 620.000 EUR. Die stille Reserve betraegt somit ca. 600.000 EUR.

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## 12. Bankenentscheidung

### Wir bieten

- [x] EK-Quote 12,7% (Barmittel + bewertete Eigenleistungen)
- [x] Grundschuld 1. Rang auf das Kaufobjekt
- [x] DSCR >= 1,27 in ALLEN Phasen -- kein kritisches Fenster
- [x] LTV unter 77% bei konservativem Faktor 16 auf JNKM SOLL 1
- [x] Voll vermietetes Objekt nach Leerstandsabbau (Monat 3)
- [x] Nachgewiesener Trackrecord: KM 59/60 Cottbus -- JNKM +95%, DSCR 3,20, Leerstand 0%

### Wir wuenschen

| Parameter | Details |
|-----------|---------|
| Art des Darlehens | Annuitaetendarlehen mit tilgungsfreier Anlaufphase |
| Bankdarlehen | 620.000 EUR, 3,90% Zins, 2,00% Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung, 24 Monate tilgungsfrei |
| KfW 261 | 60.000 EUR, 1,25% Zins, 15.000 EUR Tilgungszuschuss, Tilgungsbeginn Monat 37 |
| Sondertilgung | Bis 5% p.a. ohne Vorfaelligkeitsentschaedigung |
| Sicherheit | Grundschuld 1. Rang auf Kaufobjekt, ggf. nachrangige Grundschuld auf Bestandsobjekt |
| Auszahlungsvoraussetzung | Kaufvertrag, Grundschuldbestellung, Eigentumsumschreibung |
| Anschlussfinanzierung | Preferred Partner bei gleicher Bank nach Zinsbindungsende |

### Footer-KPIs

| DSCR (min. alle Phasen) | LTV Bank | JNKM SOLL 1 | EK-Quote |
|:---:|:---:|:---:|:---:|
| 1,27 | 76,9% (F16) | 72.000 EUR | 12,7% |

### Zusammenfassung

Wir bieten der Bank ein durchgerechnetes Value-Add-Projekt mit nachgewiesenem Trackrecord, Cashflow-Bedienbarkeit in jeder Phase und konservativer LTV-Abdeckung. Der Investor bringt Eigenleistungen im Wert von 45.000 EUR ein, die marktueblich bewertet sind und den Projekterfolg sicherstellen. Die Kombination aus sofortiger Leerstandsbeseitigung, organischer Mieterhoehung und KfW-gefoerderter Modernisierung schafft einen klaren, nachvollziehbaren Pfad zur Vollstabilisierung. Die Bank finanziert ein Objekt, das ab Monat 3 voll vermietet ist, in jeder Phase einen DSCR >= 1,27 aufweist und bei konservativer Bewertung (Faktor 16) einen LTV von unter 77% bietet.

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## 13. Downloads / Anlagen

### PDF-Export

Diese Praesentation kann als PDF exportiert oder in Gamma.app als designte Praesentation aufbereitet werden. Alternativ kann Claude Code daraus eine interaktive HTML-Praesentation mit Slidern (Cashflow-Rechner) und farbcodierter DSCR-Matrix generieren.

### Anlagen

| Nr. | Dokument | Status |
|:---:|---------|:---:|
| 1 | Maklerexpose | Beigefuegt |
| 2 | Mieterliste (aktuell) | Beigefuegt |
| 3 | Lageplan / Katasterauszug | Beigefuegt |
| 4 | Bestandsuebersicht Portfolio | Beigefuegt |
| 5 | Trackrecord Vergleichsobjekt (KM 59/60 Cottbus) | Beigefuegt |
| 6 | Selbstauskunft Investor | Beigefuegt |
| 7 | Grundbuchauszug | Beigefuegt |

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Ab 1 Mio. Kreditvolumen: Was sich aendert

Bankinterne Abteilungen haben Volumenschwellen -- je nach Institut liegt die Grenze des Privatkundenbereichs bei ca. 500.000, 750.000 oder 1 Mio. EUR Gesamtvolumen. Darueber wechselt der Deal in Gewerbe-/Firmenkundenbetreuung mit Rating statt einfachem Scoring. (Pruefbedarf: Schwellen sind institutsspezifisch.)

Dimension	Unter der Schwelle	Ueber der Schwelle
Pruefung	Scoring + Haushaltsrechnung	Rating, Portfolio-Analyse, Kapitaldienstfaehigkeit auf Gesamtengagement
Ansprechpartner	Privatkundenberater	Firmenkunden-/Gewerbekundenberater, Marktfolge intensiver eingebunden
Dokument	Finanzierungskonzept je Objekt	Konzept + Investorenbroschuere + jaehrliches Strategiegespraech (Rueckblick, Portfolioentwicklung, Ausblick)
Verhalten	Punktuelle Anfragen	Laufendes Track-Record-Spiel: puenktliche Raten, keine ungenehmigten Ueberziehungen, schnelle vollstaendige Unterlagen, Portfolio-Zahlen jederzeit abrufbar

• Nicht geschlossen fragen ("Kann ich mehr als 1 Mio. bekommen?"), sondern die Bank strategisch mitnehmen: Zielbild und Wachstumsplan im Strategiegespraech vorstellen und die Skalierungsfaehigkeit indirekt klaeren.
• Kontenfuehrung ist Ratingsignal: Ungenehmigte Ueberziehungen, spaete Ausgleiche und verspaetete Unterlagen verschlechtern das Rating -- unabhaengig vom Objekt.
• Bei Entwicklungsprojekten (Umbau, Aufstockung, Nutzungsaenderung) reicht das Standardkonzept nicht: Dann eine Projektentwicklungsstudie beilegen mit sechs Teilen -- (1) Vorstellung Investor, (2) Zustandsanalyse (Markt, Standort, Grundstueck, Rechte, Altlasten), (3) SWOT, (4) Projektidee, (5) Wirtschaftlichkeit mit Belegen (Angebote, Architektenwerte), (6) Finanzierung/Struktur/Exit. Ziel: der Marktfolge Arbeit abnehmen, Risiken offen benennen statt schoenrechnen.

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Qualitaetspruefung

Pruefe die Praesentation gegen diese Kriterien:

• 13 Sektionen vollstaendig: Alle 13 Sektionen sind vorhanden und in der richtigen Reihenfolge
• Executive Summary mit 5 KPI-Boxen: Kreditbetrag, DSCR (SOFORT), DSCR (ab Mo X), LTV, EK-Quote
• Kern-Argumente sind die STAERKSTEN 5 Punkte: Nicht generisch, sondern deal-spezifisch
• Entwicklungspfad hat 5 Stufen: IST -> SOFORT -> SOLL 1 -> SOLL 2 -> SOLL 3 mit JNKM + Delta + Rendite + DSCR
• Phasen-Cashflow beweist Bedienbarkeit in JEDER Phase: DSCR nie unter 1,0 (idealerweise nie unter 1,20)
• Eigenleistungen korrekt aufgeschluesselt: Block 1 (Barmittel) + Block 2 (bewertete Eigenleistungen) = EK-Quote
• Ertragswert-Tabelle mit 4 Faktoren: Zeigt der Bank, dass LTV unter 80% liegt
• DSCR-Matrix mit Farbcodierung: Gruen/Gelb/Rot klar erkennbar
• Szenarienvergleich hat 3 Spalten: Konservativ | Basis | Optimistisch
• Exit-Optionen mit konkreten Zahlen: Ertragswert, Erloespot., stille Reserven
• "Wir bieten / Wir wuenschen" ist klar formuliert: Bank kann direkt entscheiden
• Rechnerische Konsistenz: KPF und Bruttomietrendite stimmen (KPF = 1 / Rendite * 100)
• Zahlen konsistent ueber alle 13 Sektionen: JNKM, DSCR, LTV, EK-Quote stimmen ueberall ueberein
• Plausibilitaet der Mieterhoehungen: Zielmieten realistisch und durch Mietspiegel gedeckt
• Kappungsgrenze beachtet: Max. 15% (angespannter Markt) oder 20% in 3 Jahren (§558 Abs. 3 BGB)
• Modernisierungsumlage korrekt: Max. 8% p.a. der umlagefaehigen Kosten, Kappungsgrenze 2-3 EUR/qm (§559 BGB)
• Stresstest bestanden: Haelt das Konzept +2% Zinsanstieg aus?
• Nicht umlagefaehige Kosten vollstaendig: Instandhaltung, Verwaltung, Leerstandsrisiko beruecksichtigt
• Sanierungskosten marktgerecht: Kostenansaetze realistisch (nicht zu niedrig geschaetzt)
• Sprache professionell: Sachlich, praezise, keine Uebertreibungen
• Trackrecord als Beweis: Vergleichsobjekt mit konkreten Zahlen (nicht nur "Erfahrung vorhanden")

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Warnsignale & Dealbreaker

Warnsignal	Bewertung	Handlungsempfehlung
DSCR < 1,0 in einer Phase des Phasen-Cashflows	KRITISCH	Tilgungsfreie Phase verlaengern, Sanierungsreihenfolge anpassen, oder Deal ueberarbeiten
DSCR < 1,0 im Ist-Zustand ohne klaren Pfad zu > 1,0	KRITISCH	Finanzierung wird schwierig, Konzept ueberarbeiten
Beleihungsauslauf > 130% ohne Zusatzsicherheiten	HOCH	Weitere Sicherheiten einbringen oder Kaufpreis verhandeln
LTV > 100% auch bei hohem Faktor	KRITISCH	Zusatzsicherheiten einbringen oder Eigenkapitalanteil erhoehen
Zielmieten > 20% ueber Mietspiegel	KRITISCH	Unglaubwuerdig fuer die Bank, Zielmieten korrigieren
Kein Trackrecord und kein Vergleichsobjekt	HOCH	Erfahrung anders belegen: Co-Investor, Ausbildungen, Hausverwaltungserfahrung
Eigenleistungen nicht plausibel bewertet	HOCH	Marktpreise mit Vergleichsangeboten belegen
Sanierungskosten nicht durch Angebote belegt	MITTEL	Handwerkerangebote oder Kostenschaetzungen einholen
Sanierungskosten > 30% des Kaufpreises ohne KfW	HOCH	KfW-Foerderfaehigkeit pruefen, Sanierung in Phasen aufteilen
Keine Liquiditaetsreserve und kein laufendes Einkommen	KRITISCH	Bank wird ohne Sicherheitsnetz nicht finanzieren
Grundbuch belastet (Vormerkung, Niessbrauch, Wohnrecht, Reallast, Wegerecht, Insolvenz-/Sanierungsvermerk, Altlasten)	HOCH	Grundbuch als Finanzierungs-Due-Diligence VOR Banktermin klaeren, ggf. im Kaufvertrag regeln (Loeschung, Rangruecktritt)
EK-Herkunft unklar oder nicht belegbar (fremde Mittel, Bargeld ohne Historie)	HOCH	Herkunft lueckenlos dokumentieren (Kontoauszuege, Schenkungsvertrag) -- unklare Herkunft killt Finanzierungen spaet im Prozess
Nachfinanzierungsbedarf absehbar (Sanierung nicht im Antrag)	HOCH	Kaufpreis + Nebenkosten + Sanierung in einem Antrag strukturieren; Nachfinanzierung ist teurer und ein Warnsignal
Ungenehmigte Ueberziehungen / Zahlungsstoerungen in den letzten Monaten	HOCH	Konten vor Einreichung 3 Monate sauber fuehren -- Kontenfuehrung ist Kreditwuerdigkeitssignal
Negative Cashflow-Prognose ueber > 3 Jahre	KRITISCH	Finanzierungsstruktur ueberarbeiten (mehr tilgungsfrei, weniger Tilgung)
Leerstand > 30% ohne klare Ursache	HOCH	Leerstandsgruende analysieren, Vermietbarkeit pruefen
DSCR-Matrix zeigt grosse rote Flaeche	MITTEL	Mieterhoehungsstrategie ueberpruefen, Zinsbindung verlaengern
Praesentation enthaelt Widersprueche oder Rechenfehler	KRITISCH	Alle Zahlen gegenprufen, JNKM/DSCR/LTV-Konsistenz ueber alle 13 Sektionen

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Bei fehlenden Daten

Fehlende Information	Vorgehen
Investor-Trackrecord (erster Deal)	Berufliche Qualifikation hervorheben, Netzwerk benennen (HV, Steuerberater, Handwerker), Weiterbildungen erwaehnen, ggf. Co-Investor mit Trackrecord einbinden
Detaillierte Mieterliste	Mindestens Summen pro Gebaeude und Gesamt-JNKM. Hinweis "Vollstaendige Mieterliste als Anlage"
Eigenleistungen-Bewertung	Marktpreise aus Vergleichsangeboten (HV, Makler, Bauleiter) ableiten. Transparent als "marktueblich bewertet" kennzeichnen
Mietspiegel	Lokalen Mietspiegel recherchieren oder konservativ mit Durchschnitt der Region arbeiten
Sanierungskosten	Markt-Benchmarks verwenden: Vollsanierung 800-1.200 EUR/qm, Teilsanierung 300-600 EUR/qm. Als "Schaetzung ohne Handwerkerangebot" kennzeichnen
KfW-Konditionen	Aktuelle Konditionen von kfw.de uebernehmen, als "Stand [Datum], vorbehaltlich Zusage" kennzeichnen
Sollzins	Aktuellen Markt einschaetzen, Szenario mit Bandbreite rechnen
Beleihungswert	Konservativ mit 70% des Ertragswerts oder 80-90% des Kaufpreises ansetzen
Energieausweis	Auf Basis des Baujahrs und Zustands schaetzen, aber als Luecke markieren
Bestandsportfolio	Konzept auch ohne Portfolio erstellbar, aber Bonitaet-Einschaetzung wird schwieriger
Fotos	Darauf hinweisen, dass Fotos nachgeliefert werden. Alternativ: Google Street View
Grundbuchauszug	Als "wird nachgereicht" markieren, aber keine Finanzierung ohne Grundbucheinsicht moeglich
Standortdaten	Statistisches Landesamt, kommunale Statistik, ImmoScout24-Mietpreisspiegel nutzen
Referenzobjekte	ImmoScout24, Immowelt, lokale Makler fuer Vergleichspreise nutzen
Ertragswert-Faktor	Konservativen Faktor (15-16) fuer B-/C-Standorte, hoeheren Faktor (17-20) fuer A-Standorte

Wichtig: Fehlende Daten immer transparent kennzeichnen. Banken schaetzen Ehrlichkeit mehr als Luecken zu kaschieren. Eine ehrliche Praesentation mit "wird nachgereicht" ist besser als eine vollstaendige Praesentation mit falschen Zahlen.

Pruefbedarf: Bankregeln, Volumenschwellen, Beleihungslogik, Stressannahmen und Konditionen sind institutsspezifisch und aendern sich -- vor Einreichung mit der konkreten Bank abgleichen. Steuerwirkung von Zins/Tilgung, Kreditnehmerstruktur (privat/GbR/GmbH) und Nachfinanzierungen mit dem Steuerberater klaeren. Dieses Konzept ersetzt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.

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Konfidenz-Bewertung

Konfidenz	Kriterien
HOCH (90%+)	Alle 13 Sektionen mit vollstaendigen Daten befuellt. Trackrecord mit Vergleichsobjekt vorhanden. Mieterliste pro Einheit vollstaendig. DSCR > 1,20 in allen Phasen. Ertragswert-Tabelle zeigt LTV < 80%. Eigenleistungen marktueblich bewertet und belegt. Handwerkerangebote vorliegend. Grundbuchauszug eingesehen.
MITTEL (70-89%)	Kern-Sektionen (1, 4, 6, 8, 12) vollstaendig, aber Trackrecord duenn oder Mieterliste nur summarisch. Sanierungskosten geschaetzt. Eigenleistungen plausibel aber nicht mit Vergleichsangeboten belegt. DSCR > 1,0 in allen Phasen.
NIEDRIG (< 70%)	Wesentliche Sektionen unvollstaendig. Kein Trackrecord. DSCR in mindestens einer Phase < 1,0. Eigenleistungen nicht bewertet. Keine Ertragswert-Herleitung. Finanzierungskonditionen nicht abgestimmt.

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Verwandte Wissensdatenbanken

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