Datev vorbereitung

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25+ KI-Skills fuer den deutschen Immobilienmarkt -- von der Objektpruefung bis zur Anlage V. Strukturierte AI-Prompts fuer Claude, ChatGPT und jedes LLM.

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Erstellt DATEV-konforme Buchungssaetze (SKR03/SKR04) aus klassifizierten Belegen fuer Immobilien-Buchhaltung, inkl. AfA-Berechnung (Gebaeude, bewegliche Wirtschaftsgueter, Kaufpreisaufteilung) und USt-Logik bei Vermietung. Nutze diesen Skill wenn du sortierte Belege in Buchungssaetze umwandeln willst, die Buchhaltung aufsetzt oder dich auf das Steuerberater-Gespraech vorbereitest.

SKILL.md

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DATEV-Vorbereitung

Buchungssaetze nach SKR03/SKR04 erstellen und eine DATEV-kompatible Buchungsliste fuer den Steuerberater aufbereiten -- damit die Buchhaltung nicht doppelt gemacht wird.

Wann nutzen?

Nach der Belegsortierung: Aus klassifizierten Belegen Buchungssaetze ableiten
Vor dem Steuerberater-Termin: Fertige Buchungsliste uebergeben
Monatlich oder quartalsweise: Laufende Buchhaltung vorbereiten
Bei Neuanlage eines Objekts: AfA-Buchungen und Anschaffungskosten korrekt erfassen

Inputs

Stelle folgende Informationen bereit:

Feld	Pflicht	Beschreibung
`belege_sortiert`	Ja	Klassifizierte Belege (Output aus beleg-sortierer.md)
`kontenrahmen`	Ja	SKR03 oder SKR04
`objekte`	Ja	Objektliste mit Objekt-ID, Adresse, Anschaffungsdaten
`steuerjahr`	Ja	Buchungsjahr
`anschaffungsdaten`	Empfohlen	Pro Objekt: Kaufdatum, Nutzen-/Lastenwechsel, Kaufpreis, Grundstuecksanteil, Gebaeudewert, Baujahr, Kaufpreisaufteilung laut Notarvertrag
`darlehen`	Empfohlen	Pro Darlehen: Darlehensnummer, Bank, Restschuld, Zinssatz, Tilgung, Objekt-Zuordnung, Verwendungszweck (Objekt vs. privat)
`bewegliche_wg`	Optional	Mitgekaufte/angeschaffte bewegliche Wirtschaftsgueter (Einbaukueche, Geraete, Moebel) mit Wert laut Kaufvertrag/Rechnung
`rnd_gutachten`	Optional	Restnutzungsdauer-Gutachten pro Objekt (Gutachter-Qualifikation, festgestellte Restnutzungsdauer)
`vorjahres_afa`	Optional	AfA-Buchungen des Vorjahres zur Kontrolle
`ust_option`	Optional	Objekte/Einheiten mit Option zur Umsatzsteuer (§9 UStG) inkl. Flaechenanteil

Auftrag

Du bist ein erfahrener Finanzbuchhalter mit Spezialisierung auf Immobilien-Buchhaltung nach deutschem Steuerrecht. Erstelle aus den klassifizierten Belegen vollstaendige Buchungssaetze nach dem gewaehlten Kontenrahmen (SKR03 oder SKR04). Jede Buchung muss einem Objekt als Kostenstelle zugeordnet sein. Ergebnis ist eine DATEV-kompatible Buchungsliste, die der Steuerberater direkt importieren oder pruefen kann.

Strategie

Kontenrahmen bestimmen und Sachkonten zuordnen

SKR03 -- Relevante Sachkonten Immobilienvermietung:

Konto	Bezeichnung	Verwendung
0140	Grundstuecke mit Bauten (Privatvermoegen)	Gebaeudewert
0145	Grundstuecke ohne Bauten	Grundstuecksanteil
2100	Mieteinnahmen	Kaltmiete
2105	Nebenkosten-Erstattungen	NK-Vorauszahlungen Mieter
2109	Sonstige Einnahmen aus V+V	Sonstige Einnahmen
4210	AfA Gebaeude	Lineare Abschreibung
4360	Grundsteuer	Grundsteuer
4380	Versicherungen	Gebaeudeversicherung, Haftpflicht
4520	Instandhaltung / Erhaltungsaufwand	Reparaturen, Wartung
4530	Herstellungskosten	Aktivierungspflichtige Massnahmen
4570	Verwaltungskosten	Hausverwaltung, WEG-Verwaltung
4590	Sonstige Betriebskosten	Muellabfuhr, Wasser, etc.
2120	Zinsaufwendungen	Schuldzinsen Darlehen, Disagio
4600	Fahrtkosten	Fahrten zum Objekt
0410	Geschaeftsausstattung / bewegliche WG	Einbaukueche, Geraete, Moebel (Aktivierung)
4830	AfA bewegliche Wirtschaftsgueter	Abschreibung Einbaukueche etc.
4855	Sofortabschreibung GWG	Geraete bis 800 EUR netto
4900	Sonstige Aufwendungen	Nicht zuordenbare Kosten

Hinweis: Kontenzuordnung ist ein Vorschlag -- finale Kontierung (insbesondere fuer bewegliche Wirtschaftsgueter, Ruecklagen-Verrechnung und Abgrenzungskonten) mit dem Steuerberater abstimmen, da Kanzleien eigene Kontenplaene pflegen.

SKR04 -- Aequivalente Konten:

SKR03	SKR04	Bezeichnung
0140	0500	Grundstuecke mit Bauten
2100	4400	Mieteinnahmen
4210	6220	AfA Gebaeude
4360	7685	Grundsteuer
4380	6400	Versicherungen
4520	6335	Instandhaltung
2120	7300	Zinsaufwendungen

Kostentraeger / Kostenstelle definieren
- Jedes Objekt = ein Kostentraeger (z.B. KST 100, 200, 300)
- Bei Mischnutzung: Aufteilung nach Flaeche oder Miteigentumsanteil
- Objektuebergreifende Kosten: Anteilig verteilen oder Sammel-KST
Buchungssaetze erstellen
- Pro Beleg ein Buchungssatz (oder Splittbuchung bei mehreren Konten)
- Belegfeld 1: Rechnungsnummer
- Belegfeld 2: Kurztext (Leistung + Objekt)
- Buchungsdatum: Rechnungsdatum (oder Leistungsdatum bei Periodenabgrenzung)
- Soll-/Haben-Zuordnung nach Kontenrahmen

AfA-Berechnung durchfuehren

Alle AfA-Saetze und Grenzwerte sind gesetzlichen Aenderungen unterworfen -- vor Verwendung mit Steuerberater und aktueller Rechtslage validieren.

Gebaeude-AfA-Saetze:

Baujahr 1925-2022: 2% linear (§7 Abs.4 EStG) = 50 Jahre Nutzungsdauer
Baujahr vor 1925: 2,5% linear = 40 Jahre Nutzungsdauer
Fertigstellung ab 2023: 3% linear = 33 Jahre
Degressive AfA (§7 Abs.5a EStG): 6% fuer Neubauten mit Baubeginn 10/2023-9/2029 (bei Kauf: nur im Jahr der Fertigstellung); spaeter Wechsel zur linearen AfA pruefen
Denkmal-AfA (§7i EStG): 8 x 9% + 4 x 7% -- nur auf den von der Denkmalbehoerde anerkannten Sanierungsanteil, Bescheinigung erforderlich
Sonder-AfA §7b EStG: 5% p.a. fuer 4 Jahre bei Neubau-Mietwohnungen (Effizienz- und Baukostenobergrenzen beachten, mit Steuerberater pruefen)
Verkuerzte Restnutzungsdauer (§7 Abs.4 S.2 EStG): Nachgewiesene kuerzere Nutzungsdauer erhoeht die AfA. Finanzaemter erkennen Gutachten regelmaessig nur an, wenn der Gutachter oeffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist -- Gutachter-Qualifikation VOR Beauftragung pruefen (Streitrisiko).

Bemessungsgrundlage und Kaufpreisaufteilung:

Bemessungsgrundlage: Gebaeudeanteil der Anschaffungskosten (Kaufpreis minus Grundstuecksanteil minus separat aktivierte Wirtschaftsgueter)
Kaufnebenkosten (GrESt, Notar, Makler) im gleichen Verhaeltnis Grund/Gebaeude aufteilen
Aufteilung idealerweise im Notarvertrag festgeschrieben; Plausibilisierung ueber die BMF-Arbeitshilfe. Rechtsprechung akzeptiert moderate, begruendete Abweichungen vom BMF-Tool zugunsten des Gebaeudes -- groessere Abweichungen nur mit Gutachten (mit Steuerberater validieren)
Nachtraegliche Herstellungskosten erhoehen die Bemessungsgrundlage bei gleichem AfA-Satz; bei anerkanntem Restnutzungsdauer-Gutachten werden sie ueber die verkuerzte Dauer abgeschrieben
AfA beginnt zeitanteilig ab Uebergang Besitz/Nutzen/Lasten (pro rata temporis)

Bewegliche Wirtschaftsgueter mit eigener AfA (nicht in die Gebaeude-AfA mischen):

Wirtschaftsgut	AfA-Logik (Richtwerte, mit Steuerberater validieren)
Einbaukueche	Einheitliches Wirtschaftsgut, Regel-Nutzungsdauer 10 Jahre; gebraucht mitgekauft: kuerzere Restnutzungsdauer (oft 3-5 Jahre) begruendbar
Haushaltsgeraete einzeln	Bis 800 EUR netto: GWG, Sofortabschreibung im Anschaffungsjahr
Freistehende Garage	Eigenes Wirtschaftsgut, ca. 20 Jahre (5%)
Im Gebaeude integrierte Garage	Teil des Gebaeudes, Gebaeude-AfA
Moebel / Inventar	Eigene AfA; mindert zudem GrESt-Bemessung
Gartenanlage	Eigenes Wirtschaftsgut; Zaun, Parkplatz, Muelleinhausung beim Neubau dagegen i.d.R. unselbststaendig (Gebaeude-Herstellungskosten)

Wichtig: Bewegliche Wirtschaftsgueter koennen nur separat abgeschrieben werden, wenn ihr Kaufpreisanteil im Kaufvertrag ausgewiesen ist -- eine nachtraegliche Zuordnung ist nicht moeglich. Fehlt der Ausweis: als Pruefpunkt fuer den Steuerberater markieren.

Red Flag Kernsanierung: Nach umfassender Sanierung sind drei Faelle zu unterscheiden (nachtraegliche HK ueber Rest-AfA / neues Wirtschaftsgut mit neuer AfA / steuerlicher Neubau mit neuen Saetzen). Diese Abgrenzung nie selbst entscheiden -- Buchung als "AfA-Einordnung durch Steuerberater" kennzeichnen.

USt-Behandlung pruefen (alle Punkte mit Steuerberater validieren)
- Grundsatz: Vermietung zu Wohnzwecken ist umsatzsteuerfrei (§4 Nr.12 UStG)
- Kein Vorsteuerabzug bei umsatzsteuerfreier Vermietung -- die nicht abziehbare Vorsteuer ist Teil der Kosten (brutto buchen)
- Option nach §9 UStG: Nur moeglich bei Vermietung an Unternehmer, die das Objekt fuer vorsteuerunschaedliche Umsaetze nutzen. Lohnt vor allem als Vorsteuer-Hebel bei hohen Sanierungs-/Anschaffungskosten; erzeugt laufende Erklaerungspflichten
- Teiloption (Gewerbe + Wohnen im selben Objekt): Vorsteuer aus gemischten Rechnungen (z.B. Dachsanierung) nach Flaechenanteil der optierten Einheiten aufteilen
- Vorsteuerberichtigung §15a UStG: 10-Jahres-Zeitraum -- Nutzungsaenderung (z.B. Gewerbe zu Wohnen) loest anteilige Rueckzahlung gezogener Vorsteuer aus; pro Objekt einen 10-Jahres-Tracker fuehren
- Kurzfristige Vermietung (< 6 Monate): USt-pflichtig (§4 Nr.12 S.2 UStG); bei geringen Umsaetzen Kleinunternehmerregelung (§19 UStG) pruefen lassen
- Stellplaetze: An den eigenen Wohnungsmieter mitvermietet = umsatzsteuerfreie Nebenleistung zur Wohnraummiete. Isoliert an Dritte vermietet = grundsaetzlich USt-pflichtig. Getrennte Vertraege koennen gewollt sein (Vorsteuer aus Stellplatz-Herstellung) -- Gestaltung dem Steuerberater ueberlassen
- Bauleistungen: Fehlende Freistellungsbescheinigung (§48b EStG) loest Bauabzugsteuer aus; auslaendische Bauleister loesen Reverse-Charge-USt (§13b UStG) aus -- beide Betraege zaehlen in die 15%-Grenze des Objekts
Zeitliche Zuordnung sicherstellen
- Private Vermietung (Anlage V): Zufluss-/Abflussprinzip (§11 EStG) -- massgeblich ist das Zahlungsdatum, keine Periodenabgrenzung wie in der Bilanz. Regelmaessig wiederkehrende Zahlungen um den Jahreswechsel: 10-Tage-Regel beachten
- Bilanzierende Gesellschaft (z.B. GmbH): Periodengerechte Abgrenzung; Achtung: Disagio ist dort NICHT sofort abziehbar (nur beim Zufluss-/Abflussprinzip)
- Disagio bei privater V+V: sofort im Zahlungsjahr abziehbar, marktuebliche Deckelung beachten (Richtwert: 5% bei 5 Jahren, 10% bei 10 Jahren Zinsbindung -- mit Steuerberater validieren)
- Groesserer Erhaltungsaufwand: Wahlrecht zur Verteilung auf 2-5 Jahre (§82b EStDV) als Gestaltungsoption fuer den Steuerberater vermerken, nicht selbst entscheiden
- Hausgeld korrekt zerlegen: Laufendes Hausgeld buchen, aber die Zufuehrung zur Instandhaltungsruecklage ist NICHT sofort abziehbar -- erst die tatsaechliche Verwendung durch die WEG (laut Eigentuemerabrechnung) wird Werbungskosten. Nachzahlung/Guthaben aus der Abrechnung dem Jahr des Zu-/Abflusses zuordnen

6b. Zins-Zuordnung und 2-Konten-Modell (Praxis-Hinweis)

Schuldzinsen sind nur abziehbar, soweit das Darlehen nachweisbar fuer das Vermietungsobjekt verwendet wurde -- die Zuordnung folgt dem Verwendungszweck, nicht den gestellten Sicherheiten
Wird ein 2-Konten-Modell gefuehrt (Mieteinnahmen auf separatem Einnahmenkonto, Objektausgaben kreditiert), muss die Kontentrennung in der Buchhaltung sauber abgebildet sein: Zinsen des Vermietungs-Kontokorrents abziehbar, private Verwendungen strikt getrennt halten. Vermischte Konten als Red Flag markieren -- Gestaltung und Anerkennung mit Steuerberater validieren
Notarkosten der Grundschuldbestellung sind Finanzierungskosten (sofort abziehbar), nicht Anschaffungskosten

DATEV-kompatible Ausgabe formatieren
- Feldstruktur gemaess DATEV-Buchungsstapel
- Belegdatum, Belegnummer, Sollkonto, Habenkonto, Betrag, Buchungstext, Kostenstelle
- Trennzeichen: Semikolon
- Datumsformat: TTMM (vierstellig)
- Betraege: Dezimaltrenner Komma, kein Tausendertrenner

Ausgabeformat

Wichtig: Der Nutzer ist Immobilieninvestor, kein IT-ler. Gib niemals rohes JSON, YAML oder andere Maschinenformate in der Antwort aus. Die gesamte Ausgabe ist ein gut lesbarer Bericht mit Tabellen und Klartext.

Im Chat: der unten gezeigte Markdown-Bericht (Buchungsliste). Als Datei: den DATEV-Buchungsstapel (Semikolon-getrennte Export-Zeilen, z.B. datev-buchungsstapel_2025.csv) schreibst du in eine Datei und bietest sie fuer den Import durch den Steuerberater an -- die Export-Zeilen niemals im Chat ausgeben.

Zusammenfassung (Freitext)

2-4 Saetze: Wie viele Buchungssaetze erstellt, Soll/Haben ausgeglichen ja/nein, AfA-Status, was der Steuerberater noch pruefen muss.

Buchungsliste (Bericht)

# DATEV-Vorbereitung: Steuerjahr 2025

**Kontenrahmen: SKR03** | Erstellt am 01.12.2025 | **58 Buchungssaetze** | Soll = Haben: 🟢 ausgeglichen (45.200,00 EUR)

## Objekte und AfA

| Objekt | KST | Anschaffung | Gebaeudewert | Grundstueck | Baujahr | AfA-Satz | AfA 2025 | AfA kumuliert | Restbuchwert |
|--------|-----|-------------|--------------|-------------|---------|----------|----------|----------------|---------------|
| Musterstrasse 12, 40210 Duesseldorf | 100 | 15.06.2022 | 320.000,00 EUR | 80.000,00 EUR | 1965 | 2,0% | 6.400,00 EUR | 19.200,00 EUR | 300.800,00 EUR |

## Buchungsliste

| Nr. | Datum | Beleg-Nr. | Soll | Haben | Betrag | USt | Buchungstext | KST |
|-----|-------|-----------|------|-------|--------|-----|--------------|-----|
| BU-2025-001 | 15.03.2025 | RE-2025-0734 | 4520 Instandhaltung / Erhaltungsaufwand | 1200 Bank | 2.450,00 EUR | 0% | Sanitaer Mueller, Mischbatterie WE3, Musterstr.12 | 100 |
| BU-2025-AFA-001 | 31.12.2025 | AFA-2025 | 4210 AfA Gebaeude | 0140 Grundstuecke mit Bauten | 6.400,00 EUR | 0% | AfA Gebaeude 2% linear, Musterstr.12, BJ 1965 | 100 |
| ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... |

## Summen nach Sachkonto

| Konto | Bezeichnung | Buchungen | Summe |
|-------|-------------|-----------|-------|
| 4520 | Instandhaltung | 12 | 15.400,00 EUR |
| 4210 | AfA Gebaeude | 2 | 12.800,00 EUR |
| 2120 | Zinsaufwendungen | 2 | 8.400,00 EUR |
| 4360 | Grundsteuer | 2 | 1.780,00 EUR |
| 4380 | Versicherungen | 4 | 1.920,00 EUR |
| 4570 | Verwaltungskosten | 6 | 2.450,00 EUR |

## Summen nach Kostenstelle (Objekt)

| KST | Buchungen | Summe |
|-----|-----------|-------|
| 100 | 35 | 28.500,00 EUR |
| 200 | 23 | 16.700,00 EUR |

## Umsatzsteuer

| | |
|---|---|
| Steuerfreie Mieteinnahmen | 42.000,00 EUR |
| Steuerpflichtige Einnahmen | 0,00 EUR |
| Nicht abziehbare Vorsteuer | 4.850,00 EUR |

Wohnungsvermietung umsatzsteuerfrei gemaess §4 Nr.12 UStG. Kein Vorsteuerabzug.

## Datei fuer den Steuerberater

DATEV-Buchungsstapel als Datei geschrieben: `datev-buchungsstapel_2025.csv`
(Semikolon-getrennt, DATEV-Feldstruktur, direkt importierbar)

Qualitaetspruefung

Vor der Ausgabe pruefen:

Warnsignale

Signal	Bedeutung	Aktion
Soll ≠ Haben	Buchungen nicht ausgeglichen	Fehler in Kontenzuordnung suchen
AfA-Satz unklar	Baujahr nicht eindeutig	Grundbuchauszug oder Bauakte pruefen
Gemischte Nutzung	Wohnen + Gewerbe im Objekt	Aufteilung nach Flaeche vornehmen
Vorsteuerabzug bei Wohnung	USt-Fehler	Korrigieren: Kein Vorsteuerabzug bei §4 Nr.12
Hohe Instandhaltung bei Neuerwerb (< 3 Jahre ab Nutzen-/Lastenwechsel)	15%-Grenze beachten	An beleg-sortierer zurueckgeben, Steuerberater informieren
Restnutzungsdauer-Gutachten ohne geeignete Gutachter-Qualifikation	Anerkennungsrisiko beim Finanzamt	Qualifikation pruefen (oeffentlich bestellt/vereidigt oder ISO 17024), Steuerberater einbinden
Kernsanierung im Steuerjahr	AfA-Einordnung (Rest-AfA / neues WG / Neubau) offen	Nicht selbst entscheiden, Steuerberater-Pruefpunkt
Inventar/Einbaukueche ohne Ausweis im Kaufvertrag	Separate AfA nicht moeglich	Als Pruefpunkt markieren, keine eigenmaechtige Aufteilung
Darlehen mit gemischter Verwendung (privat + Objekt)	Zinsabzug teilweise gefaehrdet	Verwendungsnachweis anfordern, Steuerberater einbinden
Nutzungsaenderung bei Objekt mit USt-Option	Vorsteuerberichtigung §15a droht	10-Jahres-Tracker pruefen, Steuerberater informieren
Fehlende Zinsbescheinigung	Schuldzinsen nicht belegbar	Von Bank anfordern
Buchung ohne Beleg	Buchung nicht pruefbar	Beleg nachfordern oder stornieren
Kontenrahmen-Wechsel	SKR03/SKR04 Mischung	Einheitlichen Kontenrahmen sicherstellen

Bei fehlenden Daten

Fehlende Information	Vorgehen
Kontenrahmen unbekannt	Standard SKR03 verwenden, Hinweis an Steuerberater
Baujahr unbekannt	AfA-Satz als "zu pruefen" markieren, 2% als Annahme
Grundstuecksanteil unklar	Bodenrichtwert-Methode vorschlagen, Wert als Schaetzung kennzeichnen
Darlehensdaten fehlen	Zinsbuchungen weglassen, als "Zinsbescheinigung ausstehend" markieren
Kostenstelle unklar	Beleg in Klaerungsliste aufnehmen
Vorjahres-AfA fehlt	AfA ab Anschaffung neu berechnen

Konfidenz-Bewertung

Stufe	Wert	Bedeutung
Hoch	>= 0.90	Sachkonto eindeutig, Betrag geprueft, Kostenstelle klar
Mittel	0.70 - 0.89	Sachkonto wahrscheinlich korrekt, Zuordnung plausibel
Niedrig	0.50 - 0.69	Mehrere Konten moeglich, Steuerberater-Pruefung empfohlen
Unsicher	< 0.50	Kontierung unklar, manuell zuordnen

Grenzen des Skills

Dieser Skill bereitet Buchhaltung vor -- er ersetzt keine Steuerberatung. AfA-Saetze, Grenzwerte, USt-Regeln und Verwaltungsauffassungen aendern sich; jede als "pruefen" markierte Position und jede Gestaltung (USt-Option, 2-Konten-Modell, §82b-Verteilung, Restnutzungsdauer-Gutachten) muss der Steuerberater final entscheiden.

What ships with it

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