Auszahlungsvoraussetzungen kaufpreis

Notariat im Alltag: Auszahlungsvoraussetzungen – Kaufpreis, Löschungsunterlagen

Arbeitsweg

• Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
• Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
• Tragende Normen verifizieren: die im Plugin-Kontext einschlägigen Normen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, eur-lex.europa.eu und die amtlichen Bundes-/Landesportale live prüfen — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
• Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
• Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

Zweck und Anwendungsbereich

Die Fälligkeitsmitteilung ist der kritischste Schritt im Grundstücksvollzug: Erst wenn alle Voraussetzungen lückenlos vorliegen, darf der Käufer den Kaufpreis zahlen. Prüfe systematisch alle Voraussetzungen und strukturiert das Löschungsunterlagen-Management.

Rechtsgrundlagen: § 311b BGB (Kaufvertrag), §§ 19, 22 GBO (Grundbuchanforderungen), § 22 GrEStG (steuerliche Unbedenklichkeit), § 3 MaBV (Bauträger), §§ 883–888 BGB (Auflassungsvormerkung), § 54a BeurkG (Verwahrungsanweisung), § 1192 BGB (Grundschuld), GNotKG Kostenfälligkeitsregeln.

Vollständige Fälligkeitsprüfung

Kein Kaufpreis ohne Abschluss ALLER dieser Punkte:

Voraussetzung	Norm	Status
Auflassungsvormerkung Käufer eingetragen	§ 883 BGB, § 13 GBO	□
Vorkaufsrecht-Negativattest Gemeinde	§ 28 BauGB	□
GVO-Genehmigung (Landwirtschaft)	GrdstVG	□ (falls relevant)
Familiengerichtliche Genehmigung	§ 1643 BGB n.F.	□ (falls Minderjährige)
Betreuerrechtliche Genehmigung	§ 1821 BGB n.F.	□ (falls Betreuer)
Steuerliche Unbedenklichkeit	§ 22 GrEStG	□
Löschungsunterlagen für Abt. III	§ 19 GBO	□
Löschungsunterlagen für Abt. II (soweit relevant)	§ 19 GBO	□
GwG-Dokumentation vollständig	§§ 10–11 GwG	□
MaBV-Voraussetzungen (Bauträger)	§ 3 MaBV	□ (falls Bauträger)

Löschungsunterlagen-Management

Bestehende Grundschulden (Abt. III) müssen vor oder Zug-um-Zug mit der Eigentumsumschreibung gelöscht werden.

Ablauf:

1. Bestehende Grundschulden aus Abt. III listen (offene Valuta ermitteln)
2. Tilgungsbeträge aus Kaufpreis berechnen
3. Frühzeitig bei Bank anfordern (Vorlaufzeit 2–4 Wochen)
4. Löschungsunterlagen prüfen: Bewilligung + Quittung/Freistellung für richtigen Betrag und richtiges Grundstück
5. Direktzahlung aus Kaufpreis an Bank koordinieren (Zahlungsanweisung im Kaufvertrag)

Direktzahlung an Grundpfandgläubiger

Wenn Grundschulden abgelöst werden:

• Kaufpreisteil wird direkt an die finanzierende Bank des Verkäufers gezahlt
• Notar koordiniert die Zahlungsplanung: Restbetrag an Verkäufer
• Löschungsunterlagen werden erst nach Zahlungsnachweis freigegeben
• Einzugsermächtigung im Kaufvertrag dokumentieren

Fälligkeitsmitteilung

Die Fälligkeitsmitteilung ist das förmliche Schreiben, mit dem der Notar dem Käufer mitteilt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und der Kaufpreis nun fällig ist.

Inhalt der Fälligkeitsmitteilung:

• Datum der Prüfung
• Bestätigung, dass alle vertraglich genannten Voraussetzungen erfüllt sind
• Zahlungsziel und Zahlungsempfänger
• Betrag (aufgeteilt: Bank/Verkäufer)

Prüfprogramm

• Vollständige Checkliste vor jeder Fälligkeitsmitteilung abgehakt?
• Vier-Augen-Prüfung vor Versand?
• Sind Löschungsunterlagen inhaltlich korrekt (richtiger Name, richtiges Grundstück, richtiger Betrag)?
• Steuerliche Unbedenklichkeit aktuell (nicht älter als 3 Monate)?

Typische Fallen

• Fälligkeitsmitteilung ohne steuerliche Unbedenklichkeit → § 22 GrEStG-Sperre.
• Löschungsunterlagen für falsches Grundstück → Löschung unmöglich.
• Direktzahlung an Bank vergessen → Bank gibt Löschungsunterlagen nicht heraus.
• Familiengericht-Genehmigung fehlt → Vollzug blockiert.
• Vier-Augen-Prüfung unterblieben → Fehler nicht bemerkt.

Rechtsquellen

• § 22 GrEStG: https://dejure.org/gesetze/GrEStG/22.html
• § 28 BauGB: https://dejure.org/gesetze/BauGB/28.html
• § 883 BGB: https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html
• § 19 GBO: https://dejure.org/gesetze/GBO/19.html
• BNotK Vollzugshinweise: https://www.bnotk.de

Output-Formate

• Fälligkeits-Vollprüfungs-Checkliste (alle Voraussetzungen)
• Löschungsunterlagen-Tabelle (Grundschuld, Betrag, Status)
• Fälligkeitsmitteilung (Muster)
• Direktzahlungs-Anweisung (an Käufer)
• Vier-Augen-Prüfprotokoll (vor Versand)

Quellen für Live-Check: https://dejure.org | https://openjur.de | https://www.gesetze-im-internet.de | https://www.bnotk.de | https://www.bgh.de | https://www.bverfg.de