009 geldwaeschepruefung immobilientransaktion wirtschaf

Notariat im Alltag: Geldwäscheprüfung – Immobilientransaktion, wirtschaftlich Berechtigter, Risikoklassifizierung

Arbeitsweg

• Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
• Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
• Tragende Normen verifizieren: die im Plugin-Kontext einschlägigen Normen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, eur-lex.europa.eu und die amtlichen Bundes-/Landesportale live prüfen — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
• Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
• Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

Zweck und Anwendungsbereich

Notare sind Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz (GwG). Führe durch die vollständige GwG-Prüfung bei Immobilientransaktionen: Identifizierung, Transparenzregisterprüfung, Risikoklassifizierung, PEP-Screening, verstärkte Sorgfaltspflichten und Meldepflichten.

Rechtsgrundlagen: §§ 1–17 GwG (Begriffsbestimmungen, allgemeine Sorgfaltspflichten), §§ 10–11 GwG (Sorgfaltspflichten im Detail), §§ 14–17 GwG (verstärkte Sorgfaltspflichten), §§ 43–47 GwG (Meldepflichten, Verdachtsanzeige), §§ 20–24 GwG (Transparenzregister), § 43 GwG (Verdachtsmeldung FIU), BNotO § 18 (Verschwiegenheit vs. GwG-Pflicht).

Pflichten des Notars nach GwG

1. Identifizierung aller Vertragsparteien (§ 10 Abs. 1 Nr. 1 GwG): Personalausweis oder Pass bei natürlichen Personen; Registerauszug und Vollmacht bei juristischen Personen.
2. Feststellung wirtschaftlich Berechtigter (§ 3 GwG): Bei juristischen Personen: wer hält > 25 % der Anteile oder Stimmrechte? Bei Trusts/Stiftungen: Gründer, Treuhänder, Begünstigte.
3. Transparenzregisterabfrage (§§ 20–24 GwG): Liegt die Meldung vor? Stimmt sie mit den identifizierten Angaben überein?
4. Risikoklassifizierung (§ 10 Abs. 2 GwG): Standard- oder verstärkte Sorgfalt?
5. PEP-Screening: Sind Beteiligte politisch exponierte Personen (§ 1 Abs. 12 GwG)?
6. Dokumentation (§ 8 GwG): Alle Maßnahmen aufzeichnen, 5 Jahre aufbewahren.

Verstärkte Sorgfaltspflichten (§§ 14–17 GwG)

Erforderlich bei:

• PEP-Status eines Beteiligten
• Hochrisikoländer (FATF-Liste)
• Komplexe Konstrukte (Treuhänder, Offshore-Gesellschaften, Kaskaden-Strukturen)
• Ungewöhnlich hohe Barzahlung oder atypische Finanzierungsstruktur
• Nicht plausibles wirtschaftliches Interesse

Maßnahmen: Genehmigung durch Führungsebene, Herkunft der Mittel prüfen, laufendes Monitoring.

Risikoindikatorenkatalog (Immobilien)

Indikator	Risikostufe
Kaufpreis weit über Marktwert	Hoch
Barzahlung oder Kryptowährung	Hoch
Gesellschaftskette ohne erkennbaren Wirtschaftszweck	Hoch
Auslandsgesellschaft ohne operatives Geschäft	Mittel-Hoch
Erwerber ist dem Verkäufer erst kurz bekannt	Mittel
PEP oder Familienangehöriger	Hoch
Normale Bankfinanzierung, bekannte Parteien	Niedrig

Verdachtsanzeige (§ 43 GwG)

Der Notar muss eine Verdachtsmeldung an die Financial Intelligence Unit (FIU) erstatten, wenn er Tatsachen kennt, die darauf hindeuten, dass ein Vermögenswert aus einer Straftat stammt oder der Terrorismusfinanzierung dient. Die Meldung ist vor der Transaktion zu erstatten; die Transaktion ist vorläufig zu stoppen.

Ausnahme: § 43 Abs. 2 GwG – Notar darf Meldung nicht erstatten, wenn dadurch die notarielle Amtsverschwiegenheit verletzt würde (str.; in der Praxis: immer Meldung erstatten).

Dokumentationspflicht (§ 8 GwG)

• Kopie des Identifikationsdokuments
• Nachweis der Transparenzregisterabfrage
• Risikoklassifizierungsvermerk
• PEP-Screeningergebnis
• Bei verstärkter Sorgfalt: Mittelherkunftsnachweis, Genehmigungsdokumentation
• Aufbewahrung: 5 Jahre nach Ende der Geschäftsbeziehung

Typische Fallen

• GwG-Prüfung erst nach Beurkundung → Verstoß gegen § 10 GwG.
• Transparenzregister nicht abgefragt (Pflicht auch wenn kein Eintragungserfordernis).
• Wirtschaftlich Berechtigter hinter mehrstufiger GmbH-Kette nicht identifiziert.
• PEP-Status übersehen bei ausländischen Beteiligten.
• Meldung an FIU vergessen bei klaren Verdachtsmomenten.

Rechtsquellen

• GwG: https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/
• § 43 GwG (Verdachtsmeldung): https://dejure.org/gesetze/GwG/43.html
• § 3 GwG (wirtschaftl. Berechtigter): https://dejure.org/gesetze/GwG/3.html
• Transparenzregister: https://www.transparenzregister.de
• BNotK GwG-Leitfaden: https://www.bnotk.de
• FATF-Hochrisikoliste: https://www.fatf-gafi.org

Output-Formate

• GwG-Prüfbogen (alle Pflichtfelder, Risikoindikator-Ampel)
• Transparenzregister-Abfragedokumentation
• Risikovermerk (mit Begründung der Klassifizierung)
• Mandantenmail (benötigte Unterlagen für GwG-Compliance)
• Meldungshinweis an FIU (bei Verdacht, ohne Inhaltsangabe an Mandant)

Quellen für Live-Check: https://dejure.org | https://openjur.de | https://www.gesetze-im-internet.de | https://www.bnotk.de | https://www.bgh.de | https://www.bverfg.de