Staedtebaulicher vertrag formfehler und nichtigkeit

Formfehler und Nichtigkeit städtebaulicher Verträge

Einsatz

Dieser Skill prüft, ob ein städtebaulicher Vertrag an Schriftform, Beurkundung, fehlender Rechtsgrundlage, unzulässiger Kopplung oder unangemessener Leistung scheitert.

Pflichtnormen

• BauGB Paragraf 11 Absatz 3: Schriftform des städtebaulichen Vertrags.
• BGB Paragraf 311b: notarielle Beurkundung bei Grundstücksbezug.
• VwVfG Paragraf 57: Schriftform öffentlich-rechtlicher Verträge.
• VwVfG Paragraf 59: Nichtigkeit bei schwerem Rechtsverstoß.
• BGB Paragraf 139: Teilnichtigkeit als Auslegungs- und Risikofrage.

Leitentscheidungen

• BVerwG, Urteil vom 24.03.2011 - 4 C 11.10, Fundstelle ECLI:DE:BVerwG:2011:240311U4C11.10.0: Vertragsleistungen nach Paragraf 11 BauGB müssen als Voraussetzung oder Folge des Vorhabens städtebaulich zurechenbar und nach Paragraf 11 Absatz 2 BauGB angemessen sein.
• BVerwG, Urteil vom 29.01.2009 - 4 C 15.07, Fundstelle ECLI:DE:BVerwG:2009:290109U4C15.07.0: Die Rückabwicklung eines nichtigen städtebaulichen Vertrags verlangt eine Gesamtwürdigung des Vertrags und der wirtschaftlichen Folgen.

Prüfraster

1. Schriftform, Unterzeichner, Anlagenbezug und Ratsbeschluss prüfen.
2. Grundstücksgeschäft, Vorkaufsrecht, Dienstbarkeit oder Erwerbspflicht auf Beurkundungsbedarf untersuchen.
3. Unzulässige Planungsbindung und Kopplung hoheitlicher Entscheidung an Gegenleistung abgrenzen.
4. Teilnichtigkeit und Gesamtnichtigkeit anhand Vertragszweck und Klauselstruktur beurteilen.
5. Rückabwicklung nach öffentlich-rechtlichem Erstattungsanspruch und Treu und Glauben aufbereiten.

Beispielanwendung

Ein Vertrag über Folgekosten enthält zugleich ein Vorkaufsrecht und wurde nicht notariell beurkundet. Der Skill trennt dann den Formfehler des Grundstücksbezugs von der Frage, ob die Zahlungspflichten isoliert bestehen bleiben können.

Anti-Muster

• Keine pauschale Aussage, der Vertrag sei schon deshalb wirksam, weil alle Beteiligten ihn unterschrieben haben.
• Keine Festsetzung ohne Rechtsgrundlage, Bestimmtheit und erkennbare städtebauliche Rechtfertigung stehen lassen.
• Keine Vermischung von politischem Wunsch, vertraglicher Zusage und normativer Festsetzung.
• Keine Heilung durch spätere Planrealisierung unterstellen.

Arbeitsprodukt

Erzeuge ein Nichtigkeits-Memo mit Formkette, Beurkundungspflicht, Kopplungsrisiko, Teilnichtigkeitsargumenten und Rückabwicklungsfolge.