Geldwaesche immobilien gueterhaendler

Immobilien, Güterhandel und Nichtfinanzsektor

Arbeitsbereich

AML/KYC-Prüfung für Immobilienmakler Gueterhaendler Kunsthandel Edelmetalle und sonstige Nichtfinanzunternehmen. Anwendungsfall Makler oder Gueterhaendler will prüfen ob GwG-Pflichten bestehen und wie KYC-Prozesse auszugestalten sind. Normen § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG Immobilienmakler § 2 Abs. 1 Nr. 16 GwG Gueterhaendler § 4 GwG interne Sicherungsmassnahmen. Prüfraster Verpflichtetenstatus Risikoanalyse Identifizierung Transaktionsschwellen Barzahlungsverbot. Output KYC-Prozessdesign mit Risikoeinstufung Identifizierungsprotokoll und Barzahlungsregel-Dokumentation. Abgrenzung zu geldwäsche-kyc-onboarding und geldwäsche-risikoanalyse-unternehmen. Arbeite entlang dieser konkreten Prüfungslinie und trenne Rolle, Frist, Zuständigkeit, Beweislast und gewünschten Output.

Arbeitsweg

• Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
• Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: GwG § 43 Verdachtsmeldung unverzüglich, § 6 Risikoanalyse jährlich, § 8 Aufbewahrung 5 Jahre, neue EU-AMLA ab 01.07.2025 operativ.
• Tragende Normen verifizieren: GwG §§ 1-59, EU-Geldwäsche-RL (5. und 6. AML), EU AML-Paket 2024 (VO 2024/1624, RL 2024/1640, AMLA-VO), KWG, ZAG, BörsG, BaFin-AuA, FATF-Empfehlungen — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
• Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Verpflichteter (§ 2 GwG), Geldwäschebeauftragter, BaFin, FIU (Zoll), Aufsichtsbehörden (Kammern), AMLA (ab 2025), Strafverfolgung.
• Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Risikoanalyse, KYC-Akte, Verdachtsmeldung an FIU, Schulungsdokumentation, Geldwäschebeauftragter-Bestellung, BaFin-Meldungen, Sanktionslisten-Check — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

Triage zu Beginn

1. Welcher Verpflichteten-Typ: Immobilienmakler, Notarkanzlei bei Immobiliengeschaeft, Gueterthaendler (Kunst, Edelmetalle, Luxusgueter)?
2. Ueberschreitet der Barzahlungsbetrag den Schwellenwert (10.000 EUR brutto bei Gueterthaendlern, § 4 GwG)?
3. Liegen PEP- oder Hochrisikoindikatoren beim Kaeufer oder Verkaeufer vor?
4. Ist die Immobilientransaktion Teil einer komplexen Struktur mit mehreren Zwischengesellschaften?

Zentrale Normen

• § 2 Abs. 1 Nr. 10-14 GwG — Verpflichtete aus Immobilien- und Guetersektor
• § 4 GwG — Barzahlungsschwellenwerte (10.000 EUR) für Gueterthaendler
• § 15 GwG — Verstaerkte Sorgfaltspflichten bei risikoreichen Kunden
• § 43 GwG — Meldepflicht bei Verdacht; gilt für alle Verpflichteten einschliesslich Makler

Normfokus und Praxis (Immobilien und Güterhandel)

• Verpflichtetenkreis: § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG Immobilienmakler (auch Vermietungsvermittler ab Monatsmiete 10 000 EUR), Nr. 16 Güterhändler (insb. Edelmetalle, Edelsteine, hochwertige Kunst), Nr. 10 Notare bei Treuhand-/Anderkonten, Nr. 13 Steuerberater/StBuRA bei wirtschaftsberatender Tätigkeit.
• Bar­zahlungsschwellen: § 4 GwG iVm § 12 GwG — Identifizierungspflicht ab 10 000 EUR brutto, Kunstvermittler ab 10 000 EUR; ab 10.7.2027 nach AMLR (EU) 2024/1624 EU-weite 10 000-Euro-Bar-Cap (Art. 80) und bei Edelmetallhandel 1 000 EUR. Geplantes BargeldobergrenzenG (Deutschland) parallel beachten.
• Sanktionsgesetz Durchsetzungsgesetz II (SanktDG II, 19.12.2022): Bar-Erwerbsverbot für Immobilien ab 1.4.2023 mit Bar oder Kryptowerten (§ 16a GwG); Notar darf nicht beurkunden, wenn Bar­zahlung Teil ist.
• Aufsichtsbehörden: jeweilige Länderaufsicht (z. B. Regierungspräsidien, Bezirksregierungen) — nicht BaFin; gesonderte Mitteilungspflichten für Immobilien-/Notarsektor an Bundesanzeiger und Transparenzregister.
• Praktiker-Tipp: Risikoanalyse nach § 5 GwG zwingend dokumentiert; bei Immobilien­transaktionen Notar-AML-Check fragen (Vendor-KYC); bei kompliziertem UBO Briefkasten­firma Cayman/BVI mit Erwerb deutscher Immobilien immer EDD und Mittelherkunfts­beleg (Bank-Refstatement, Kaufvertragskette).

Wann verwenden

• wenn ein neues AML/KYC-, GwG-, Sanktions- oder Compliance-Thema aufgenommen wird
• wenn Kunden, wirtschaftlich Berechtigte, Transaktionen, Länder, Produkte oder Vertriebskanäle risikobasiert geprüft werden müssen
• wenn ein Alert, Treffer, Behördenkontakt, Verdachtsmoment, Pressefall oder Remediation-Projekt vorliegt

Rückfragen, wenn unklar

• Welche Branche, Rolle und Aufsichtszuständigkeit hat der Mandant?
• Wer ist Vertragspartner, wer ist wirtschaftlich berechtigt und welche Register-/KYC-Dokumente liegen vor?
• Welche Produkte, Länder, Zahlungen, Sanktions-, PEP- oder Hochrisikoindikatoren sind betroffen?
• Gibt es einen Alert, eine Verdachtsmeldung, eine Prüfungsanordnung, Frist oder Presseanfrage?
• Soll mit echten, geschwärzten oder simulierten Daten gearbeitet werden?

Typische Fehler vermeiden

• Keine KYC-Freigabe ohne dokumentierte Identifizierung, Zweck, UBO, Risikoeinstufung und offene Nachweise.
• Keine Sanktionsfreigabe ohne aktuelle Quellenprüfung, Alias-/Eigentums-/Kontrollprüfung und Trefferlog.
• Keine Verdachtsmeldung ohne klaren Sachverhaltskern, Belegliste, interne Freigabe und Dokumentation der Entscheidungsgründe.
• Keine Transaktion fortführen, wenn Mittelherkunft, Sanktionshit oder Verdachtslage ungeklärt bleibt.
• Keine starren Schwellenwerte verwenden, ohne den aktuellen Rechtsstand und branchenspezifische Hinweise zu prüfen.
• Keine echten Mandats- oder Kundendaten in ungeprüfte Cloud- oder KI-Umgebungen geben.

Quellenregel: Entscheidungen nur nach Prüfung einer amtlichen oder frei zugänglichen Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage ausgeben.