Denkmalschutz abriss unzumutbarkeit pruefen

Abriss eines Baudenkmals prüfen

Einsatzlage

Ein Eigentümer hält Erhaltung oder sinnvolle Nutzung eines Baudenkmals für wirtschaftlich unzumutbar und beantragt Beseitigung oder tiefgreifende Veränderung. Eine bundesweit einheitliche Norm „Paragraf 9 DSchG“ gibt es nicht; Erlaubnistatbestand und Verfahren folgen dem Recht des jeweiligen Landes.

Normenanker

• Denkmalschutzgesetz des betroffenen Landes: Denkmaleigenschaft, Erhaltungspflicht, Erlaubnis, Zumutbarkeit, Förderung und gegebenenfalls Übernahme oder Entschädigung.
• Artikel 14 Absatz 1 GG: Eigentumsgarantie und verhältnismäßige Inhalts- und Schrankenbestimmung.
• Paragrafen 24, 28 und 39 VwVfG sowie Landesrecht: Amtsermittlung, Anhörung und Begründung.
• Paragrafen 42, 68, 74 und 80 VwGO: Verpflichtungsklage, Vorverfahren, Frist und Eilrechtsschutz.
• BauGB und Landesbauordnung für die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der beabsichtigten Folgenutzung.

Rechtsprechungsanker

• BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91: Denkmalschutz ist eine Gemeinwohlaufgabe hohen Rangs; eine Regelung, die gewichtige Eigentümerbelange bei unzumutbarer Belastung vollständig unberücksichtigt lässt, verletzt jedoch Artikel 14 Absatz 1 GG.
• BVerwG, Beschluss vom 28. Juli 2016 - 4 B 12.16: Eine praktische Verkaufsmöglichkeit kann gegen wirtschaftliche Unzumutbarkeit sprechen. Eine negative Wirtschaftlichkeitsberechnung allein macht Verkaufsbemühungen nicht in jedem Fall entbehrlich.
• BVerwG, Beschluss vom 15. Juli 2022 - 4 B 32.21: Der Eigentümer trägt regelmäßig die Darlegungslast für wirtschaftliche Unzumutbarkeit, weil Nutzungs-, Kosten- und Verwertungsmöglichkeiten in seinem Lebensbereich liegen.

Prüfprogramm

1. Landesrecht, Denkmalstatus, Schutzumfang und Begründung der Denkmaleigenschaft feststellen; Einzeldenkmal und Ensemble unterscheiden.
2. Erlaubnisziel und genehmigungsfähige Folgenutzung konkretisieren. Abriss ohne belastbare Anschlussplanung kann wirtschaftlich und abwägungsrechtlich anders zu bewerten sein.
3. Bestand, Schäden, Ursachen und notwendige Sicherungs-, Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen durch fachgerechte Gutachten erfassen.
4. Objektbezogene Wirtschaftlichkeit mit realistischen Erträgen, Kosten, Finanzierung, Restwert, Förderungen, Steuervergünstigungen und zumutbaren Nutzungsvarianten berechnen. Unterlassene Instandhaltung und selbst verursachte Mehrkosten gesondert behandeln.
5. Teilabbruch, Umnutzung, Ergänzungsbau, Verkauf und öffentlich-rechtliche Übernahme- oder Ausgleichsinstrumente als Alternativen prüfen.
6. Verkaufsbemühungen, Marktansprache und Angebote dokumentieren oder nachvollziehbar begründen, warum sie aussichtslos sind.
7. Denkmalwert und Eigentümerbelastung gewichten und Verpflichtungsantrag auf Erlaubniserteilung oder Neubescheidung nach Landesrecht formulieren.

Arbeitsergebnis

Erstelle Landesrechtsvermerk, Denkmalwert- und Maßnahmenmatrix, nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsrechnung mit Varianten, Verkaufs- und Förderungsakte sowie einen Verpflichtungsantrag. Persönliche Vermögenslage ersetzt die objektbezogene Prüfung nicht.

Belege und Aktenlücken

• Denkmalliste, Eintragungsunterlagen und fachliche Stellungnahmen
• Erlaubnisantrag und Ablehnungsbescheid
• Bauzustands-, Schadens- und Kostengutachten
• Nutzungskonzepte, Ertragsansätze, Förder- und Steuerunterlagen
• Maklerauftrag, Verkaufsangebote und Genehmigungsfähigkeit der Folgenutzung