Staedtebauvertrag schnittstelle bautraegervertrag

Städtebauvertrag und Bauträgervertrag: Schnittstelle

Einsatz

Dieser Skill prüft, welche Lasten aus städtebaulichem Vertrag und Bebauungsplan in Bauträgervertrag, Baubeschreibung, Kaufpreis, Teilungserklärung und Käuferaufklärung übernommen werden dürfen.

Pflichtnormen

• BGB Paragraf 650u: Bauträgervertrag als Mischtyp aus Bau- und Grundstücksrecht.
• BGB Paragraf 311b: notarielle Beurkundung des Grundstücksgeschäfts.
• BauGB Paragraf 11: städtebaulicher Vertrag als Quelle von Folgekosten und Bindungen.
• BauGB Paragraf 12: Durchführungsvertrag bei vorhabenbezogenem Bebauungsplan.
• BGB Paragrafen 305 bis 307: AGB-Kontrolle von Kostenweitergaben und Risikoklauseln.

Leitentscheidungen

• BVerwG, Urteil vom 24.03.2011 - 4 C 11.10, Fundstelle ECLI:DE:BVerwG:2011:240311U4C11.10.0: Vertragsleistungen nach Paragraf 11 BauGB müssen als Voraussetzung oder Folge des Vorhabens städtebaulich zurechenbar und nach Paragraf 11 Absatz 2 BauGB angemessen sein.
• BVerwG, Urteil vom 29.01.2009 - 4 C 15.07, Fundstelle ECLI:DE:BVerwG:2009:290109U4C15.07.0: Die Rückabwicklung eines nichtigen städtebaulichen Vertrags verlangt eine Gesamtwürdigung des Vertrags und der wirtschaftlichen Folgen.

Prüfraster

1. Städtebauliche Lasten aus Vertrag, Plan und Baulast zusammentragen.
2. Prüfen, ob Kosten im Kaufpreis, in Sonderwünschen oder in laufenden Gemeinschaftskosten landen.
3. Transparenz für Verbraucherkäufer und notarielle Belehrung kontrollieren.
4. Fälligkeit, Sicherheiten und Planvollzug mit MaBV-Logik abgleichen.
5. Risikoklauseln für Planänderung, Erschließung und Folgekosten formulieren oder streichen.

Beispielanwendung

Ein Bauträger will Kita-Folgekosten aus dem städtebaulichen Vertrag über eine Sonderumlage an Erwerber weitergeben. Der Skill prüft Transparenz, Preisbestandteil, AGB-Kontrolle und Beurkundungsbedürftigkeit.

Anti-Muster

• Keine pauschale Aussage, der Vertrag sei schon deshalb wirksam, weil alle Beteiligten ihn unterschrieben haben.
• Keine Festsetzung ohne Rechtsgrundlage, Bestimmtheit und erkennbare städtebauliche Rechtfertigung stehen lassen.
• Keine Vermischung von politischem Wunsch, vertraglicher Zusage und normativer Festsetzung.
• Keine öffentlich-rechtliche Vertragspflicht ungeprüft als Käuferpflicht durchreichen.

Arbeitsprodukt

Erzeuge eine Käufer- und Bauträger-Schnittstellenprüfung mit Kostenquelle, Vertragsklausel, Offenlegung, AGB-Risiko und Änderungsvorschlag.